ซื้อบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง? เตรียมให้พร้อมก่อนยื่นกู้

     หลายคนอยากจะมีบ้านเป็ยของตัวเอง การจะซื้อบ้านนั้นต้องใช้เงินก่อนใหญ่ตั้งแต่หลักแสน ไปจนถึงหลักล้าน แต่การซื้อบ้านก็ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นค่าจอง ทำสัญญา ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะต้องเตรียมตัวให้พร้อม มาดูกันว่าถ้าจะซื้อบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง พร้อมวิธีเช็กความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน และวงเงินกู้ที่เหมาะกับตัวเอง 

 

❣️ เงินเดือนเท่านี้.. กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่   

     คำถามที่หลายคนสงสัยว่า ฐานเงินเดือนของเราซื้อบ้านราคาเท่าไรดี จะยื่นกู้ผ่านไหม ? ต้องบอกว่าธนาคารจะพิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน โดยส่วนใหญ่จะคำนวณจากภาระหนี้ทั้งหมดของผู้กู้ไม่ให้เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน และวงเงินกู้ล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน

     วิธีคำนวณคือ [(เงินเดือน x 40%) x 1,000,000] / 7,000 = วงเงินกู้โดยประมาณ เช่น เงินเดือน 20,000 บาท ก็จะได้วงเงินกู้โดยประมาณ 1,200,000 บาท แต่ก็เป็นการประเมินแบบคร่าว ๆ ซึ่งมีรายละเอียดอื่น ๆ ที่ธนาคารนำมาประกอบการพิจารณาอีก

     ทั้งนี้ อาจจะลองปรึกษากับเจ้าหน้าที่ธนาคารเบื้องต้นก่อน เพราะแต่ละธนาคารมีเงื่อนไข การให้วงเงินกู้ และดอกเบี้ย แตกต่างกัน หากเป็นบ้านมือหนึ่งอาจจะได้สิทธิ์กู้เต็ม 100% แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองอาจจะได้วงเงินกู้ประมาณ 80-90%

❣️ ซื้อบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง   

      1. ค่าจองและค่าทำสัญญา    

     ค่าใช้จ่ายแรกที่ต้องเตรียมหากเราเจอบ้านหรือคอนโดที่สนใจ โดยผู้ขายจะให้จ่ายค่าจองเอาไว้ก่อน มีตั้งแต่หลักพันไปจนถึงหลักหมื่น ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของทางโครงการในช่วงเวลานั้นๆ หลังจากนั้นประมาณ 1 สัปดาห์ ทางผู้ขายก็นัดเข้าไปทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมจ่ายเงินค่าทำสัญญาอีกครั้ง แต่ในปัจจุบันบางโครงการอาจจะให้จ่ายรวมเป็นก้อนเดียวกันเลย เมื่อจ่ายแล้วทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะมีสัญญาจะซื้อจะขายคนละ 1 ฉบับ ซึ่งจะระบุรายละเอียดต่าง ๆ ของยูนิตที่ได้ทำการจองเอาไว้ เช่น ตำแหน่งห้อง แปลนห้อง รวมถึงเงื่อนไขข้อตกลงต่างๆ

     ในกรณีที่มีการเปลี่ยนใจภายหลัง ส่วนใหญ่จะไม่สามารถขอคืนค่าจองได้ แต่บางกรณีก็สามารถขอคืนได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ขาย หากจะให้ดีผู้ซื้อควรสอบถามรายละเอียดและทำความเข้าใจให้เรียบร้อย พร้อมเขียนข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายดีกว่า

 

      2. ค่าผ่อนดาวน์   

     สำหรับโครงการบ้านหรือคอนโดที่อยู่ในช่วง Pre-sale หรือกำลังก่อสร้าง ก็ต้องมีการวางเงินดาวน์ไว้ก่อน เนื่องจากเป็นเงินก้อนใหญ่ ทางผู้ขายก็แบ่งเงินในส่วนนี้ให้ผู้ซื้อจ่ายเป็นงวดประมาณ 10-20 งวด โดยแบ่งจ่ายในแต่ละงวดเป็นเงินเท่า ๆ กัน แต่ระหว่างนั้นจะมีงวด Ballon หรืองวดพิเศษที่จ่ายเป็นก้อนใหญ่กว่างวดอื่นๆ ส่วนใหญ่มีประมาณ 3-4 งวด ซึ่งหากคิดว่าจ่ายในส่วนนี้ไม่ไหว อาจจะต่อรองกับเซลส์ดูก่อนว่าปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ได้อีกหรือไม่

     โดยค่าจอง ค่าทำสัญญา และค่าผ่อนดาวน์ อยู่ที่ประมาณ 10-15% ของราคาซื้อ-ขาย เมื่อจ่ายเรียบร้อยแล้วก็จะถูกนำไปหักออกจากราคาบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อ ส่วนที่เหลือก็จะเป็นค่าโอนกรรมสิทธิ์เอาไว้ยื่นกู้กับธนาคารนั่นเอง

      3. ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์   

     หลังจากโครงการสร้างเสร็จแล้วก็จะมีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ก่อนย้ายเข้าอยู่ โดยแบ่งออกเป็น 3 ส่วนหลักๆ คือ

 ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดิน

• ค่าอากรแสตมป์ : จ่ายให้กับสรรพากร ในอัตรา 0.05% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมินที่ดิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ
• ค่าธรรมเนียมการโอน : จ่ายให้กับกรมที่ดิน คิดเป็น 2% ของเงินกู้ บางแห่งอาจจะให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายจ่ายกันคนละครึ่ง
• ค่าจดจำนอง : จ่ายให้กับกรมที่ดิน คิดเป็น 1% ของเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท จะเรียกเก็บเฉพาะผู้ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินต่างๆ
   

     ซึ่งในแต่ละปีกระทรวงมหาดไทยก็จะมีประกาศลดหย่อน เพื่อช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ก็ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลืออย่างละ 0.01% หรือล้านละ 200 บาท สามารถเช็กเงื่อนไขผู้ที่ได้รับสิทธิ์

 

 ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายโครงการ

• ค่ากองทุนสำรอง : หรือค่ากองทุนสำรองส่วนกลาง เก็บประมาณ 500 บาทต่อตารางเมตร และเรียกเก็บแค่ครั้งเดียว ไว้เป็นเงินสำรองไว้ใช้ซ่อมแซมส่วนต่าง ๆ ของโครงการในระยะยาวหรือกรณีฉุกเฉิน
   
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า : ค่าใช้จ่ายที่ทางโครงการนำไปใช้ในการบำรุงรักษา Facilities หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในที่พักอาศัย เช่น สวนสาธารณะ ฟิตเนส Co-Working Space ระบบรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด ฯลฯ ส่วนใหญ่ทางโครงการจะให้ผู้ซื้อจ่ายล่วงหน้าประมาณ 1-2 ปี โดยคิดตามขนาดพื้นที่พักอาศัย หลังจากนั้นก็จะเรียกเก็บเป็นรายปี
   
• ค่ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟ : เงินในก้อนนี้จะใช้เป็นทั้งค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟ จำนวนขึ้นอยู่กับประเภทของที่พักอาศัย รวมแล้วอยู่ที่หลักพันไปจนถึงหลักหมื่น
   

     บางโครงการอาจจะมีโปรโมชั่นช่วยลดภาระในส่วนนี้ เช่น จ่ายแค่บางส่วนหรือฟรีให้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในช่วงเวลานั้นๆ อย่างไรก็ตาม ควรตรวจเช็กสภาพที่อยู่และแก้ไขดีเฟกต์ให้เรียบร้อยก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์

      4. ค่าใช้จ่ายขอสินเชื่อ   

• ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ : ค่าธรรมเนียมที่ธนาคารเรียกเก็บเป็นค่าดำเนินการกับผู้กู้ แต่ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะยกเว้นการเก็บค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ หรือเก็บไม่เกิน 1% วงเงินกู้
   
• ค่าประเมินราคาหลักประกัน : ค่าสำรวจและประเมินราคาบ้านหรือที่ดิน เพื่อนำมาใช้ประกอบกับการพิจารณาขอสินเชื่อ อยู่ที่ประมาณ 1,000-3,000 บาท
   
• ค่าประกันอัคคีภัย : ส่วนใหญ่จะมาพร้อมสินเชื่อสำหรับคุ้มครองความปลอดภัยของบ้าน คิดเป็น 0.1% ของราคาซื้อ-ขาย เพื่อรองรับความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นจากเหตุไม่คาดฝัน

 

      5. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ   

     เช่น ค่าตรวจบ้านหรือตรวจคอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 2,000-5,000 บาท และค่าตกแต่งห้องหรือของใช้ในบ้านต่างๆ เพราะบางโครงการอาจจะเป็นห้องเปล่าต้องตกแต่งเองภายหลัง หรือมีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วนเท่านั้น

 

     การจะซื้อบ้านควรพิจารณาให้รอบด้าน เพราะไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนบ้านเงินงวดต่อเดือนเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีค่าใช่จ่ายอื่นๆอีก เช่นค่าส่วนกลาง ที่จะต้องจ่ายทุกปี หากไม่ว่างแผนให้ดีอาจจะกลายเป็นภาระจนผ่อนไม่ไหว เพราะฉะนั้นต้องเตรียมตัวและเตรียมเงินสำรองฉุกเฉินให้พร้อมไว้จะดีกว่า