ตลาดเน้นขายบ้านหรู ขนาดกลาง เหตุกำลังซื้อต่ำ 5 ล้าน กู้ไม่ผ่านสูง ยอดขายเริ่มอืด ดีกรีการแข่งขันสูงขึ้น

ปัจจัยราคา “ที่ดิน” นับวันราคาสูงและหายากรวมถึงกำลังซื้อลูกค้าระดับต่ำ 3 ล้านบาทกู้ไม่ผ่านสูง ตลาดบ้านหรูเริ่มโอเวอร์ซัพพลาย ส่งผลให้โครงการ "บ้านหรูขนาดกลาง” แบบไม่ต้องจัดสรร เข้ามาเป็นคำตอบสุดท้ายในการแก้ Pain Point ของดีเวลลอปเปอร์และลดความเสี่ยงในการลงทุน

สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดบ้านหรูเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่โดดเข้ามาทำตลาดบ้านหรู เกิดคู่แข่งจำนวนมากราย

_“ กลุ่มบ้านราคา 5-7 ล้านบาท ยอดขายเริ่มอืด  ทำให้ทุกคนมองว่าตลาดที่ยังพอไปได้ คือ ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ประกอบการจึงแห่มาเปิดบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ดีกรีการแข่งขันสูงขึ้น แต่ถ้ากำลังซื้อยังดีอยู่ก็ไปต่อได้ ตลาดสินค้ากลุ่มนี้จำนวนยูนิตไม่ได้มีมากแต่มูลค่าต่อยูนิตสูง  _”

แต่ตลาดที่น่าจับตามองคือ “สเปเชียล โปรเจกต์” ที่มีจำนวน 6-8 ยูนิตนำมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก บนที่ดิน 3-5 ไร่ มูลค่า 100-200 ล้านบาท เป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)  ที่นิยมโครงการขนาดเล็ก อยู่ในซอย เช่นทำเลพระราม 6 อารีย์ 

_“ บริษัทมีความสนใจพัฒนาโครงการสเปเชียล โปรเจกต์ ทำเลในเมือง ซึ่งปัจจุบันภาษีที่ดินแพงสูง ทำให้มีเจ้าของที่ดินสนใจขายที่ดินมากขึ้น เราพร้อมซื้อมาพัฒนาโครงการเพื่อขายให้กับกลุ่มคนที่อยากอยู่ใกล้เมือง ซึ่งเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อเพราะราคาบ้านค่อนข้างสูง  _”

โดยปัจจุบันเริ่มมองหาที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการในเขตเมืองจากเดิมเน้นซื้อที่ดินรอบนอกเพื่อพัฒนาโครงการ เน้นทำเลที่เข้าออกสะดวก รถยนต์สวนกันได้ เป็นโครงการเล็กจำนวนยูนิตน้อย 8-9 หลัง ไม่เกิน 9 แปลง ไม่ต้องจัดสรร ไม่มีส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ซุ้มประตู ทำให้ต้นทุนต่ำ

_“ เราสนใจพัฒนาโครงการสเปเชียล โปรเจกต์ในเมืองเพราะเชื่อว่ายังพอมีที่ดินอยู่ ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาข้อมูลคาดจะพัฒนาโครงการอย่างน้อย 3-4 ยูนิต น่าจะเหมาะสม แต่ทุกอย่างก็ขึ้นอยู่กับลูกค้า  _”

สำหรับแนวทางดีไซน์ต้องออกแบบตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย ยกตัวอย่าง กลุ่มคนรักรถยนต์ ต้องออกแบบให้ชั้น 2 สามารถโชว์รถได้ มีลิฟต์ขนรถขึ้นได้ ซึ่งที่ผ่านมามีดีเวลลอปเปอร์พยายามจับกลุ่มคนเหล่านี้ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมาก

_“ ตลาดนี้มาแรง เราต้องการขยายฐานลูกค้าและสินค้าให้กว้างขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมความต้องการของลูกค้าที่เพิ่มขึ้น เพราะตลาดหลักเริ่มชะลอตัว มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ  _”

สอดคล้องกับ พริษฐ์ ทีฆคีรีกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิไอโคนิค พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าของโครงการโซล มิดทาวน์ กล่าวว่า บริษัทได้นำที่ดินทำเลเพชรเกษม มาพัฒนาโครงการ โซล มิดทาวน์ เพชรเกษม-สาทร มูลค่า 624 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮม 49 ยูนิต ปัจจุบันก่อสร้างคืบหน้าแล้ว 70% คาดแล้วเสร็จปี 2568

โดยมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โซนเพชรเกษม-สาทร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านขนาดใหญ่ ราคา 30-40 ล้านบาท จึงจับช่องว่างกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่ต้องการบ้านทำเลดังกล่าวในระดับราคา 12-19 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮม 4 ชั้น บนพื้นที่ 6 ไร่ 79 ตารางวา มีทั้งหมด 49 ยูนิต แบ่งเป็น 2 แบบ คือ อยู่ในจัดสรร จำนวน 30 ยูนิต และนอกจัดสรร 19 ยูนิต

_“ เหตุผลที่แบ่งให้มีบ้านนอกจัดสรรซึ่งไม่มีส่วนกลางไว้ให้บริการ เพื่อรองรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านสำหรับเป็นออฟฟิศ ต้องการความเป็นส่วนตัว ถือเป็นเทรนด์น่าสนใจ โครงการนอกจัดสรร ยังลดต้นทุนการพัฒนาโครงการอีกด้วย  _”