อสังหาระทึกรอโอนคอนโดแสนล. แบงก์คุมเข้มสินเชื่อหวั่นทิ้งดาวน์

วิกฤตการเมืองที่ยืดเยื้อนานกว่า 3 เดือน กระทบต่อกำลังซื้อและจิตวิทยาผู้บริโภค กำลังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด เมื่อประเมินจากตัวเลขยอดขายเดือนมกราคม 2557 เปรียบเทียบกับมกราคม 2556 ในกลุ่มบริษัทชั้นนำพบว่า ถัวเฉลี่ยยอดขายลดลง 10-20% นำไปสู่ความวิตกกังวลว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อก (Backlog) ในปีนี้หรือไม่ เนื่องจากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเป็นยุคบูมของโครงการคอนโดมิเนียม ทำให้มียอดจองซื้อห้องชุดซึ่งรอสร้างให้เสร็จเพื่อรับโอนในปีนี้เป็นจำนวนมาก โดยแบ็กล็อกส่วนใหญ่มากกว่า 90-95% จะเป็นคอนโดฯ ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ใช้เวลาสร้างและโอนสั้นกว่า จึงไม่ค่อยเหลือเป็นยอดแบ็กล็อกมากนัก

8 บริษัทตุนแสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจตัวเลขแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ของ บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียง 8 รายพบว่า มีแบ็กล็อกอยู่ระหว่างก่อสร้างรอส่งมอบให้กับลูกค้าในปี 2557 รวมกันกว่า 100,100 ล้านบาทโดยมี 4 บริษัทที่มียอดแบ็กล็อกเกินรายละ 1 หมื่นล้านบาท ได้แก่ ค่ายแสนสิริ มียอดสะสมกว่า 6.3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นยอดรอโอนปีนี้ 2.24 หมื่นล้านบาท, พฤกษาฯ แบ็กล็อกสะสมกว่า 4 หมื่นล้านบาท ยอดรอโอนปีนี้ 2 หมื่นล้านบาทเศษ, ศุภาลัย ยอดสะสมใกล้เคียงกับเอพีฯ รายละ 3 หมื่นล้านบาท ขณะที่ศุภาลัยอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท กับเอพีฯอยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท
 

ชะลอโอนกระทบช่องฟองสบู่

ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล อดีตรองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง กล่าวว่า เศรษฐกิจขณะนี้การลงทุนขยับไม่ได้ นักลงทุนอยู่ในภาวะ "ขอดูก่อน" ที่น่าห่วงคือจากที่ได้พูดคุยกับนักลงทุนอสังหาฯ เริ่มเห็นสัญญาณชะลอการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

"ยอดขายใหม่อาจจะลดลงครึ่งหนึ่ง แต่ที่ห่วงคือยอดจองเก่าที่จองไว้แล้วทั้งลูกค้าในประเทศและต่างชาติเริ่มชะลอโอน ทำให้เงินที่จะหมุนในธุรกิจเริ่มลดลง หากการเมืองยืดเยื้ออีก 6 เดือน ธนาคารเข้มงวดปล่อยกู้มากขึ้น จะทำให้อสังหาฯขาดสภาพคล่องอาจลุกลามกลายเป็นฟองสบู่ได้"

ทั้งนี้ ม.ร.ว.ปรีดิยาธรได้ทำจดหมายเปิดผนึกเรียกร้องให้รัฐบาลรักษาการตัดสินใจทำเพื่อประเทศชาติด้วยการลาออก เปิดให้มีการแต่งตั้งคนกลางเข้าบริหารบ้านเมือง ทำให้ผู้ประท้วงหยุดประท้วง บ้านเมืองเดินหน้าได้ และมีรัฐบาลที่มีอำนาจเต็มเข้ามาเดินหน้าโครงการต่าง ๆ ได้ทันที
 

เน้นปล่อยกู้ 2.5 ล้าน

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า การเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบปี 2557 คาดว่าจะมียอดสินเชื่อใหม่ 560,021 ล้านบาท ยอดสินเชื่อคงค้าง 2.7 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5-9% จากปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อ เศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้เดือนมกราคมที่ผ่านมาสินเชื่อบ้านของธนาคารชะลอตัว ทำได้เพียงกว่า 2,000 ล้านบาท จากเดิมปล่อยได้เฉลี่ยเดือนละ 3,000 ล้านบาท

"ปีนี้เคแบงก์ตั้งเป้าสินเชื่อบ้านเพิ่มแค่ 7% เป็นยอดสินเชื่อใหม่ 5.2 หมื่นล้านบาท สินเชื่อคงค้าง 2.3 แสนล้านบาท กลยุทธ์เน้นกระจายสู่ต่างจังหวัดมากขึ้น ปัจจุบันอยู่ในกรุงเทพฯ 55% ต่างจังหวัด 45% แผนอีก 3 ปีหน้าจะปรับสัดส่วนเป็น 50/50 ขณะที่ความเข้มงวดจะรักษามาตรฐานไว้เช่นเดิม เน้นจับกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มที่มีรายได้เริ่มต้น 50,000 บาท/เดือน คาดว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อน่าจะทรงตัวอยู่ที่ 35%
 

หวั่นลากยาวถึงไตรมาส 2

สอดคล้องกับนายเวทย์ นุชเจริญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า การเติบโตของสินเชื่อบ้านในช่วง 1 เดือนแรกติดลบ 1.6% ในการประชุมบอร์ดบริหารวันที่ 11 กุมภาพันธ์นี้ จะหารือถึงทิศทางการเติบโตสินเชื่อทั้งระบบ เดิมตั้งเป้าโต 10% เป้าสินเชื่อบ้านเดิมวางไว้โต 10-15% คาดว่าต้องปรับลดเช่นกัน และระวังไม่ให้กระทบหนี้เสียหรือเอ็นพีแอล เพราะก่อนหน้านี้เพิ่มสูงขึ้นจาก 1.7-1.8% เป็น 2.04% จากลูกหนี้รายเล็กที่ขอสินเชื่อบ้าน 1-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มข้าราชการที่เป็นฐานลูกค้าหลักถึง 70-80%

นายทวีลาภ ฤทธาภิรมย์ กรรมการผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า เริ่มเห็นลูกค้าสินเชื่อบ้านชะลอการโอนชัดเจนขึ้น และจะเห็นพฤติกรรมดังกล่าวต่อเนื่องถึงไตรมาส 2 เพราะลูกค้าไม่เชื่อมั่นเศรษฐกิจการเมือง แนวทางจะเน้นดูแลสินเชื่อบ้านรายเก่าก่อน ไม่เน้นการเติบโตจากสินเชื่อรายใหม่มากนัก

เอสเอ็มอีโดนหมายหัว

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำรวจภาวะการปล่อยสินเชื่อโดยสำรวจความเห็นจากผู้บริหารระดับสูงด้านสินเชื่อสถาบันการเงิน 48 แห่งพบว่า มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Ratio) น้อยลง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อนหน้าที่มียอดอนุมัติสินเชื่อ 9.5% ถือเป็นการอนุมัติสินเชื่อต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ปี 2552

นางพิกุล ศรีมหันต์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า เตรียมปรับประมาณการเติบโตสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ปี 2557 ลง จากเดิมตั้งเป้า 1 แสนล้านบาท เทียบกับสินเชื่อบ้านปี 2556 ทำได้ตามเป้าหมาย 1.3 แสนล้านบาท โดยหนึ่งในนโยบายคือเข้มงวดปล่อยกู้สินเชื่อบ้านแก่ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเป็นพิเศษ เพราะยอดขายเริ่มได้รับผลกระทบรุนแรงขึ้น ขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่อบ้านยังอยู่ที่ระดับ 20%
 

 

ศุภาลัยรอดเก็บดาวน์ 20%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ภาวะปัจจุบันลูกค้าไม่มั่นใจจากสถานการณ์การเมืองเป็นหลัก แต่ยอดยกเลิกสัญญาจองซื้อห้องชุดไม่ได้เพิ่มขึ้น ยังปกติประมาณปีละ 1% 

"ถ้าโฟกัสเรื่องแบ็กล็อก ศุภาลัยเรียกเก็บเงินดาวน์ห้องชุดมากที่สุดในตลาด 18-20% เพราะต้องการสกัดผู้ซื้อเก็งกำไรเป็นนโยบายชัดเจน 2-3 ปีมาแล้ว เพราะเศรษฐกิจไม่ดีเมื่อไหร่ ลูกค้าเก็งกำไรจะทิ้งดาวน์เป็นอันดับแรก" นายไตรเตชะกล่าว

 

เอพีฯดึงโบรกเกอร์เร่งโอน

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจและการเมืองปัจจุบันทำให้กังวลอยู่บ้าง จึงเตรียมตั้งรับเพื่อผลักดันให้ลูกค้ารับโอนเต็มจำนวน 

แนวทางคือ 1.กลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุนจะซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวไม่ใช่เก็งกำไร มั่นใจว่าเป็นกลุ่มที่รับโอนห้องชุด 2.ส่วนใหญ่มีเงินเดือนประจำ แม้เศรษฐกิจไม่ดีแต่ยังไม่มีปัญหาว่างงานเพิ่มขึ้น การกู้เงินจึงยังไม่มีประเด็น แม้สถาบันการเงินเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อ 3.กรณีที่มีลูกค้าเริ่มแสดงท่าทียื้อการรับโอน มีบริษัทลูกคือบางกอก ซิตี้สมาร์ท เข้ามารับผิดชอบหาลูกค้ารายอื่นเข้ามาซื้อและรับโอนแทนทันที

ส.คอนโดฯห่วงรายกลาง-เล็ก

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า แต่ละปีจะมียอดโอนห้องชุดหลักแสนล้านบาทอยู่แล้ว ปีนี้มีประเด็นการเมืองยืดเยื้อเป็นปัญหาใหญ่ ลูกค้าไม่รับโอนจึงอาจมีบ้าง ที่น่าห่วงคือผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กปัจจุบันมีสัดส่วน 22% นั่นหมายความว่าตลาดถูกครอบครองโดยรายใหญ่ อยากเห็นรัฐออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการรายเล็ก

สาเหตุที่การโอนห้องชุดปีนี้มีปัญหาจะมาจากสถาบันการเงินเป็นหลัก เพราะคุมสินเชื่อเข้มงวด หรือกรณีปฏิเสธสินเชื่อจะทำให้ผู้ประกอบการต้องนำห้องชุดมาขายใหม่ ใช้เวลาในการโอนนานกว่าปกติ