"บิ๊ก REIC" ชี้ช่วงปี 2557 เป็นปีปรับฐานซัพพลาย-ดีมานด์ จากสภาวะกำลังซื้อชะลอตัว

"ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ "ผอ.แซม-สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ "REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" ให้ช่วยมองไปข้างหน้าสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ 2557 ปีนี้ทั้งปี 

- สถานการณ์อสังหาฯ 

ตลาดชะลอตัวอยู่แล้ว ตั้งแต่กลางปี 2556 เป็นสัญญาณที่เห็นชัดเจน เพราะธุรกิจนี้ร้อนแรงต่อเนื่องในปี 2555 จนถึงไตรมาส 1/56 พอเข้าไตรมาส 2/56, 3/56 และ 4/56 ก็แย่ลงมาหน่อย พอมาเจอปัญหาการเมืองสมทบเข้ามาช่วงต้นไตรมาส 4/56 จนถึงปัจจุบัน การเมืองถือเป็นเพียงปัจจัยเสริมที่ทำให้ตลาดนิ่งมากขึ้น

ภาวะตลาด ชะลอตัวตอนนี้ก็มีข้อดีของมัน คือทำให้ผ่อนคลายความร้อนแรงลง เพราะตัวเลขห้องชุดเปิดตัวใหม่ ปี"56 ทะลักถึง 8.5 หมื่นหน่วย สูงมาก เพราะปี"55 สถิติปิดที่ 6.3-6.4 หมื่นหน่วย ผมเคยส่งสัญญาณเตือนผู้ประกอบการว่า ปี"56 ถ้าใกล้เคียงกัน ก็จะปลอดภัยจากปัญหาฟองสบู่คอนโดฯ

ทีนี้มาดูคำว่าตลาดนิ่ง บางรายบอกว่าเงียบมาก เขาหมายถึงด้านการขาย แต่ตัวโครงการก็ยังแข่งเปิดใหม่กันโครม ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ถ้ามองย้อนกลับไปตอนภาวะร้อนแรงมีปัจจัยหนุนส่ง เพราะมีเงินล้นระบบ มีความมั่งคั่งจากตลาดหุ้นมาซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร 

พอเข้าไตร มาส 2/56 เงินนอกไหลออก ตลาดหุ้นไม่เพอร์ฟอร์ม (ลดความร้อนแรงเช่นกัน) ความมั่งคั่งที่จะมาซื้อเก็งกำไรก็ลดลงไปด้วย ซึ่งยังมีข้อดีที่ในส่วนของโครงการแนวราบเปิดตัวใหม่ปีละ 4.2 หมื่นหน่วยเท่า ๆ กันหลายปี

มอง ด้านบวกตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัวตั้งแต่ปลายปี"56 ต่อเนื่องถึงต้นปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการพากันชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ นั่นหมายความว่าสต๊อกที่มีสะสมอยู่เดิมจะสามารถระบายได้ง่ายขึ้น บริษัทไหนที่ประกาศแผนธุรกิจจะเห็นทิศทางว่าลดจำนวนโครงการใหม่ลง ส่วนบริษัทที่ยังไม่ได้ประกาศแผนก็รอดูจังหวะ 

ขณะเดียวกัน โครงการลงทุน 2 ล้านล้านบาทของรัฐบาลที่สะดุดตามการเมือง การแข่งขันด้านต้นทุนจะผ่อนคลาย เพราะไม่มีงานภาครัฐมาแย่งซื้อวัสดุ แย่งจ้างแรงงาน

ในส่วนต่างจังหวัด ทั่วทุกภูมิภาคจะมีสภาพคล้ายกับพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเฉพาะหัวเมืองหลัก อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต โคราช อุดรธานี ฯลฯ เป็นภาพที่เริ่มมีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลายได้ ผมส่งสัญญาณแล้วว่า ปีนี้การเติบโตของอสังหาฯ ต่างจังหวัดจะย้ายไปจังหวัดหัวเมืองรอง เช่น นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี เชียงราย พิษณุโลก อุบลฯ 

- แนวโน้มปี"57 ควรเป็นยังไง

ผม เตือนแล้วว่า (ซัพพลาย) อย่าออกมาเยอะ ยกตัวอย่าง โครงการคอนโดฯ ปี"57 อาจจะไหลลงมาต่ำกว่า 7 หมื่นหน่วย เพราะถ้ายังแข่งกันเปิดตัวใหม่ไม่หยุด จะมีปัญหายอดขายรอโอนสะสมจำนวนมาก (แบ็กล็อก) นอกจากนี้จะมีปัญหาก่อสร้างด้วย ตอนนี้ก็ต้องแข่งกันสร้างให้ได้ด้วย ที่ผ่านมาเปิดตัวกันเยอะ แต่สร้างได้ช้า

และจะเห็นว่าตอนนี้ไม่มีอีก แล้วภาพที่เปิดขายวันเดียวเกลี้ยงโครงการ...ถ้าจะมีก็เพราะผู้ประกอบการใช้ เทคนิคตุนยอดขายล่วงหน้ามาก่อนแล้ววันเปิดตัวเหลือขายอีกจำนวนหนึ่งแล้วก็ ปิดการขาย

- ปัญหาฟองสบู่รุนแรงไหม

ภาวะตลาดชะลอตัวใน ปัจจุบันก็เป็นตัวช่วยให้หลีกเลี่ยงปัญหาฟองสบู่ภาคอสังหาฯได้ ผมเป็นนักเศรษฐศาสตร์ จะมองระยะยาว ถ้าเราดูตัวเลขยอดเปิดตัวใหม่โครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ การแข่งขันไม่ได้สูงมาก เฉลี่ยปีละ 4-4.2 หมื่นหน่วยมาตั้งแต่ปี"53-56

ปีนี้ถ้าคอนโดฯลดความร้อนแรง หันมาเพิ่มแนวราบ ก็ยังโอเค เพิ่มเป็น 4.5-5 หมื่นหน่วย ก็ยังไม่เสียหาย

- ภาวะชะลอตัวยาวนานแค่ไหน

มอง รวม ๆ ช่วงครึ่งปีแรกยังไม่ดีนัก แต่ยังมีปัจจัยบวกจากการเปิดเออีซี (ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน) ปี"58 กับความหวังจากแผนลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ 2 ล้านล้านของรัฐบาล ถ้าจะให้ชัดเลยก็คือไตรมาส 1 ไม่ดีแน่นอน ไตรมาส 2 ทรง ๆ ตัว ครึ่งปีหลังน่าจะได้ลุ้น 

- ราคาที่ดินยังเป็นตัวถ่วง

อสัง หาฯลดความร้อนแรง ราคาที่ดินก็เป็นส่วนหนึ่งของภาวะตลาด จะเห็นว่ายุคร้อนแรงของราคาที่ดินอยู่ ในปี"55 ขึ้นกันระเบิดเถิดเทิงเป็น 100% ปี"56 ราคาที่ดินขึ้นได้อีกประมาณ 20-30% ปีนี้น่าจะชะลอตัว ยกเว้นทำเลตามแนวรถไฟฟ้า

- มีโอกาสช็อปของถูกไหม

เวลา เศรษฐกิจไม่ดี คนมักจะถามว่าราคาอสังหาฯจะถูกลงหรือไม่...ราคาบ้านปีนี้บอกได้เลยว่าปรับ ขึ้นมากไม่ได้ อย่างเต็มที่ก็ 5% เพราะซัพพลายมีเยอะ 

- ผู้บริโภคต้องปรับตัวยังไง 

ใน ฝั่งผู้บริโภค ถ้าตั้งใจจะซื้ออสังหาฯคุณก็มีโอกาสซื้อตลอดเวลา โดยเฉพาะตอนนี้มีสินค้าท่วมตลาด แต่ไม่ใช่ซื้อสะเปะสะปะ ซึ่งผู้ซื้อจำแนกได้ 3 กลุ่มหลัก ซื้ออยู่อาศัยจริง ซื้อเก็งกำไร กับซื้อเพื่อลงทุน อย่างที่บอกไปแล้วว่ากลุ่มซื้อเก็งกำไรน่าจะน้อยลง

ที นี้ก็ต้องมาดูว่าไลฟ์สไตล์คุณเป็นยังไง ก่อนซื้อต้องศึกษาดูว่าทำเลที่ไหนเหมาะสม ลูกอยู่ที่ไหน ใช้ชีวิตยังไง ในด้านการวางแผนสุดท้ายแล้วก็หนีไม่พ้นคุณต้องวางแผนเรื่องโลจิสติกส์ของตัว เอง อสังหาฯเป็นของชิ้นใหญ่ราคาสูง คนชอบคิดแต่ว่าซื้อแล้วต้องผ่อนส่งบ้านหรือคอนโดฯ แต่ลืมคิดไปว่าวิถีชีวิตคุณยังต้องผ่อนส่งอีกหลายอย่าง

เรื่องแรกเลย ขึ้นทางด่วนวันละ 100-200บาท ก็คือผ่อนส่งไปกับค่าทางด่วนใช้รถยนต์เติมน้ำมันอีกวันละ 200-300 บาท ค่าใช้จ่ายคุณก็ผ่อนส่งไปอยู่กับค่าน้ำมันแล้ว ยังมีต้นทุนผ่อนส่งอีกเรื่องคือ "Neighbor-เพื่อนบ้าน" อสังหาฯที่ซื้ออยู่ลึกสุดเลยไหม ซอยเปลี่ยวหรือเปล่า ฯลฯ เป็นเรื่องความปลอดภัยกับคุณภาพชีวิต

นอกจากนี้ ถ้าจะซื้ออสังหาฯ สิ่งที่ผู้บริโภคต้องดูอีกเรื่องคือการเติบโตของเมือง ตัวอย่างชัดเจน สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสไปบางหว้า กลุ่มอสังหาฯราคาถูกยังมีให้เลือกในโซนรอบนอก แต่เราสามารถเดินทางเข้า-ออกเมืองได้ง่ายและสะดวก 

- นิยามอสังหาฯ ปี"57 อย่างไร

ผม มองว่าเป็นปีแห่งการปรับฐาน (ซัพพลาย-ดีมานด์) ตลอดทั้งปี"57 ส่วนปี"58 แนวโน้มจะเริ่มดีขึ้น เพราะเข้าสู่โหมดเปิดเออีซี ผู้ประกอบการต้องปรับตัวไปตามสถานการณ์ที่เป็นจริง 

เดือน มี.ค.-เม.ย.นี้ ศูนย์ข้อมูลเตรียมทยอยจัดสัมมนาใหญ่ นอกจากกรุงเทพฯกับปริมณฑลแล้ว จะมีเซ็กชั่นของต่างจังหวัด ทั้งเหนือ ใต้ อีสาน ตะวันออก นั่นคือแม้แต่ REIC เองก็ต้องทำงานเยอะขึ้น