"ศุภาลัย" แตะเบรก อสังหาฯในเมือง

ยักษใหญ่อสังหาฯ "ศุภาลัย"แตะเบรกผุดโครงการใหม่ในเมือง กางแผนพุ่งเป้าต่างจังหวัด หวังโกยรายได้เพิ่ม

หันไปทางไหนในกรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมีเนียมขึ้นราวกับดอกเห็ด ยิ่งตามแนวรถไฟฟ้าแล้วด้วยนั้นแถบจะเห็นการแข่งขันของแต่ละโครงการผุดขึ้นซ้อนกันไปมา

ด้วยการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนระบบรางในกรุงเทพฯและปริมณฑล บวกกับการกระตุ้นการบริโภคของประชาชนในช่วงปี 56 ที่ผ่านมา ทำให้อสังหาฯไม่ว่าจะเป็นแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าท์ หรือแนวสูง อย่างคอนโดมีเนียม ฟื้นตัวขึ้นอย่างรวดเร็วหลังเผชิญปัญหาน้ำท่วมปี 2554

เฉพาะคอนโดมีเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 57 มียอดจำหน่ายถึง 75,000 ยูนิต สูงกว่าปี 56 มียอด 62,000 ยูนิต ส่วนบ้านเดี่ยวและเทาวเฮ้าส์ มียอดจำหน่าย 40,000-45,000 ยูนิต

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย หรือ SPALI ฉายภาพอสังหาฯนาทีนี้ตลาดต่างจังหวัดดูมีเสน่ห์มากกว่าในกรุงเทพฯ และแน่นอนศุภาลัยจะรุกตลาดอย่างหนักแน่นอน เนื่องจากพื้นที่การขยายตัวในกรุงเทพฯเริ่มมีจำกัดจากการเติบโตของอสังหาฯที่ผ่านมา ส่งผลทำให้ที่ดินราคาถีบตัวสูงขึ้น ผู้บริโภคก็เริ่มเติบโตได้น้อย

ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดการเติบโตเริ่มมีสูงขึ้น แรงงานก็หาได้ง่ายกว่าในกรุงเทพฯ ส่งผลดีต่อต้นทุนการก่อสร้างต้นทุนการประกอบการ ควบคุมได้ง่าย แต่ต้องบอกว่าข้อดีดังกล่าว ต้องยกเว้น ที่ ภูเก็ต ไว้ที่หนึ่ง เพราะเป็นตลาดที่อสังหาฯ แข่งขันกันสูง เรียกว่า น้องๆ กรุงเทพฯ เลยทีเดียว

ปี 2557 ศุภาลัยเตรียมเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 23-24 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท พื้นที่ในต่างจังหวัดที่จะ รุกมองทั้งตลาดเก่าและตลาดใหม่ ถ้าตลาดเก่าที่มีการเปิดโครงการไปแล้ว 10 จังหวัด กลุ่มหัวเมืองใหญ่ๆ เท่าที่สัมผัสพบว่าเศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี เช่น ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา เชียงใหม่ ระยอง ภูเก็ต หาดใหญ่ หรือที่ชลบุรีเองตั้งแต่ บางแสน ศรีราชา ความต้องการที่อยู่อาศัยยังแข็งแกร่ง

ส่วนตลาดใหม่ก็มองหาโอกาสในจังหวัดที่ศุภาลัยยังไม่ได้เข้าไป อย่างน้อย 1-2 จังหวัดขึ้นไป ไล่ดูดาวเด่นก็มี นครศรีธรรมราช และสุราษฎร์ธานี

นอกจากนี้บริษัทยังมีคอนโดมีเนียมที่รอรับรู้รายได้อีก 6 โครงการที่จะเข้ามาสร้างยอดรอโอนรับรู้รายได้ (Backlog) ในปีนี้ น่าเกิน 1 หมื่นล้านบาท บวกกับของเก่าที่มีอยู่ในมืออีก 3 หมื่นล้านบาท ส่งผลทำให้ยอดขายของบริษัทปีนี้เติบโตได้ไม่ต่ำกว่า 10 % และส่วนของรายได้น่าจะดีขึ้นมากเพราะมียอดโอนในมือค่อนข้างเยอะ

"ปีนี้คาดว่าศุภาลัยจะมียอด Backlog จำนวนมากและอาจจะมากที่สุดตั้งแต่ดำเนินธุรกิจมาเลยทีเดียว เพราะที่มีอยู่ 3 หมื่นล้านบาทจากปีก่อนก็จะเพิ่มเติมเข้ามาอีก จากคอนโดมีเนียมและบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ขายดีมากในปีก่อน ซึ่งเปิดโครงการแล้วก็จะมี Backlog เข้ามาทันทีไม่เหมือนคอนโดมีเนียมที่จะรับรู้ก็ปีถัดไป"

อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะการบริโภคภายใยประเทศที่สดุดลงในช่วงท้ายปี 56 และการเริ่มปฎิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ก็ส่งผลทำให้ศุภาลัยปรับเป้ายอดขายลงจากเดิมที่ 2.4 หมื่นล้านบาท เป็น 2 หมื่นล้านบาท ทำให้ต้องมามีการเร่งเปิดโครงการในไตรมาส 3-4 ที่ผ่านมา

โดยเฉพาะ 3 เดือนสุดท้ายของปี 56 เปิดตัวโครงการใหม่ถี่มาก ประมาณ 1 โครงการต่อสัปดาห์ เพื่อสร้าง Backlog เพราะผลกระทบที่เกิดขึ้นเป็นปัจจัยที่กำหนดไม่ได้แต่ที่กำหนดได้คือโครงการไหนบริษัทมีความพร้อมที่ออกสู่ตลาดก็ต้องปรับแผนสลับมาเปิดตัวในปี 56 แทนปี 57

สำหรับการดำเนินธุรกิจในปีนี้ศุภาลัยมองว่าอุปสรรคที่เข้ามากระทบธุรกิจมีทั้งฝั่งซัพพรายและดีมาร์ท โดยฝั่งดีมาร์ทไม่ค่อยน่าเป็นห่วงยังน่าจะฝากความหวังไว้ที่เศรษฐกิจในครึ่งปีหลังได้ รวมทั้งการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวดเมื่อปลายปีก่อนพอมาปีนี้ธนาคารพาณิชย์ก็ต้องมารุกขยายสินเชื่อกันใหม่

อุปสรรคที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือฝั่งซัพพรายเพราะปัญหาขาดแคลนแรงงานการก่อสร้างมีสูงมาก หากไม่มีการแก้ไขก็จะเกิดการแย่งชิงแรงงานตั้งแต่คนแรง โฟว์แมน ไปถึงวิศวกร ปัจจุบันผู้รับเหมาเองก็ไม่รับงานแบบประมูล เพราะราคาไปอยู่ฝั่งผู้รับเหมาที่ตั้งราคาได้ ก็ทำให้เกิดต้นทุนสูงขึ้นในการประกอบธุรกิจทั้งต้นทุนจริงและต้นทุนทางเทคนิค

"จากการตั้งเป้าหมายจะเห็นว่าไม่ได้หวือหวามากนัก มองว่าการใช้จ่ายภายในประเทศยังชะลอตัว การส่งออกและเศรษฐกิจของประเทศยังเติบโตได้ไม่มาก ซึ่งปัญหาต้นทุน แรงงาน ค่าจ้าง ที่ดิน วัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้ น เป็ฯความเสี่ยงกับธุรกิจ ทำให้บริษัทต้องปรับขึ้นราคาขายในปีนี้ด้วย 5-10 %"

เมื่อพูดถึงต้นทุนธุรกิจที่สูงขึ้น ศุภาลัย เป็นผู้นำอันดับต้นๆในอุตสาหกรรม รับมือกับการดูแลกำไรขั้นต้นอย่างไร เรื่องนี้ กรรมการผู้จัดการ แทบจะไม่ค่อยห่วงเพราะบริษัทมีจุดแข็งด้านนี้ ซึ่งเมื่อดูตัวเลขจะเห็นว่ายืนพื้นที่ 40% มาได้โดยตลอดเรียกได้ว่าเป็นผู้นำซะด้วยซ้ำ

ปัจจัยสำคัญมาจากการดำเนินงานด้วยบริษัทเองไม่มีการจ้างรับงานต่อ เสมือนทำร้านอาหารด้วยตัวเอง เลือกวัตถุดิบที่ปรุงเอง โดยไม่มีการซื้อหรือจ้างคนอื่นมาปรุงอาหาร ซึ่งศุภาลัย เริ่มตั้งแต่ออกแบบ จัดซื้อวัสดุแทนโยนให้ผู้รับเหมา จึงสามารถกำหนดราคาสินค้าให้มีกำไรได้มากกว่า ที่สำคัญผู้รับเหมาก็ไม่จำเป็นต้องมาแบกรับภาระส่วนนี้ จนมาถึงการทำการตลาดก็ใช้ในองค์กร ทำให้ศุภาลัยต่างจากบริษัทอสังหาฯ รายอื่นๆ

นอกจากนี้งบที่ใช้ในการลงทุน เช่น ซื้อที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาตั้งวงเงินไว้แล้วไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท จากปีก่อนอยู่ที่ 4,500 ล้านบาท ซึ่งมีการดำเนินการซื้อที่ดินไปแล้วเหลือแต่หาซื้อที่ดินใหม่ๆ ซึ่งเงินลงทุนปีนี้ก็จะมาอยู่ที่การก่อสร้างใช้จากกระแสเงินสดที่บริษัทมีอยู่ และเงินที่เข้ามาจากการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 56 ผสมกับเงินจากการกู้

อย่างไรก็ตามด้วยการแข่งขันที่สูงขึ้นทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดมีโอกาสที่ปีนี้ต้องเสียสละกำไรขั้นต้นลดลงบ้าง แต่ก็ยืนยันว่าจะพยายามบริหารงานเน้นในส่วนของการดูแลต้นทุนมากขึ้นเพื่อรักษากำไรขั้นต้นให้ได้ 40% เพื่อรักษาความเป็นผู้นำ เอาไว้