เจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ 4 ห้องนอน อ่านสัญญาณอสังหาฯปีหน้า...ยังโตได้ 5%

- สรุปตลาดอสังหาฯปีนี้

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9 เดือนแรก แนวราบ 74,043 หน่วย สูงกว่าคอนโดมิเนียมที่มีจำนวน 49,676 หน่วย ส่วนโครงการเปิดตัวใหม่ 10 เดือนแรก แนวราบ 27,749 หน่วย ยังเติบโต 11% แนวสูง 66,327 หน่วย เติบโตถึง 38% 

ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน (สร้างเสร็จขอบ้านเลขที่) 9 เดือนแรกมียอดรวม 89,056 หน่วย แยกเป็นแนวราบ 42,336 หน่วย และแนวสูง 46,720 หน่วย ถือว่าคอนโดฯมีสัดส่วนมากกว่าเล็กน้อย 

ส่วนที่บอกกันว่าปีนี้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อโครงการ) มีความเห็นว่าไม่ได้มีผลกับผู้ประกอบการรายใหญ่มากนัก เพราะสามารถระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ได้ ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กก็ไม่ได้มีผู้เล่นรายใหม่เพิ่ม แบงก์ก็ยังต้องปล่อยกู้รายเดิมอยู่ 

- แบงก์เริ่มปล่อยกู้ลูกค้ายาก 

บางคนอาจจะมองเลวร้าย ถ้าดูสถิติสินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ เปรียบเทียบไตรมาส 1/2555-2556 เติบโต 28.2% ไตรมาส 2/2555-2556 เติบโต 20.6% ตัวอย่างโครงการของกานดาฯทุกวันเสาร์-อาทิตย์มีเจ้าหน้าที่ธนาคารมารอบริการลูกค้า 

ขณะที่ธนาคารก็แข่งขันค่อนข้างสูง เช่น ธนาคารออมสินเดิมไม่ใช่ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดสินเชื่อรายย่อย ก็ขยับขึ้นมา ธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็พยายามรักษาส่วนแบ่งตลาด 30% เอาไว้ ธนาคารไทยพาณิชย์ ยูโอบี กรุงศรีอยุธยา ธนชาต ก็ไม่ได้ปล่อยสินเชื่อลดลง 

- ปัญหาการเมือง

ต้องบอกว่าปี"53 ที่การเมืองรุนแรงเกิดเหตุเผาเมือง อสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเติบโตต่อ ย้อนหลังไปปี"35 ช่วงพฤษภาทมิฬ (ยอดขาย) ก็ไม่ตก ปี 2552 เกิดวิกฤตการเงินสหรัฐ สถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 90,457 หน่วย ปี 2553 มีจำนวน 106,893 หน่วย เห็นได้ว่าตัวเลขไม่ตก แต่ปี 2554 ลดลงเหลือ 81,850 หน่วยเพราะเกิดน้ำท่วม 

อย่างไรก็ตาม ปัญหาการเมืองทำให้คนชะลอซื้อระยะสั้น รอบนี้ก็เชื่อว่าเป็นแบบเดียวกันเพราะอสังหาฯเป็นสินค้าลองเทอม ขายได้วันนี้อีกประมาณ 12 เดือนค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ยกเว้นการเมืองมีผลต่อเศรษฐกิจถึงขั้นต้องเลิกจ้างงาน ต้องลดเงินเดือน อันนี้จะกระทบ

- แนวโน้มปี 2557

มองว่าโครงการเปิดตัวใหม่ยังเติบโตต่อแต่คงไม่มาก อาจจะสัก 5% เพราะปีนี้สถิติโครงการเปิดตัวใหม่ 10 เดือนแรกทั้งแนวราบ-แนวสูงเพิ่มขึ้นเฉลี่ยกว่า 29% แต่สถิติโครงการสร้างเสร็จจดทะเบียน (9 เดือนแรก) เพิ่มขึ้นเพียง 1% ดังนั้นโครงการเปิดตัวใหม่ปี 2557 น่าจะลดลง 

- ปีหน้ามีแนวโน้มฟองสบู่ ?

แนวราบไม่มีปัจจัยเรื่องสบู่ ยกเว้นจังหวัดภูเก็ตมีเก็งกำไรทาวน์เฮาส์หรือซื้อลงทุน เพราะซัพพลายบ้านเช่าไม่เพียงพอ ปัจจัยการเกิดฟองสบู่ คือ 1.เศรษฐกิจต้องเติบโตดี 2.ราคาอสังหาฯต้องขยับขึ้นเร็ว 3.มีคนเก็งกำไร ปัจจุบันราคาอสังหาฯปรับขึ้น ส่วนเก็งกำไรมีไม่มาก ไม่เหมือนปี 2540 ที่เกิดฟองสบู่ทุกเซ็กเมนต์ ภาวะตอนนี้คือมีโอเวอร์ซัพพลายเป็นจุด ๆ แข่งขันราคาสูง ก็ทำโปรโมชั่นแคมเปญแข่งกัน 

ไอลีฟ พาร์ค"พระราม 2 กม.14 บ้านเดี่ยวคอนเซ็ปต์ "อีโคสมาร์ท ทาวน์"

- โครงการใหม่ของกานดาฯ 

ปีหน้าคงเปิดโครงการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์เฟสต่อเนื่องอีก 7 โครงการ เช่น ทำเลพระราม 2 กม.18, โครงการสยามเนเชอรัลโฮมเฟสใหม่ โครงการเฟสใหม่ที่ภูเก็ตอีก 250 ยูนิต, ไอลีฟทาวน์ (ทาวน์เฮาส์) กม.14, โครงการเฟสใหม่ที่ลำลูกกาอาจมีอีก 1 โครงการ ฯลฯ 

สำหรับทาวน์เฮาส์ยังคงคอนเซ็ปต์ 4 ห้องนอนทุกหลัง ส่วนคอนโดฯมีที่ดิน 3 แปลงที่ภูเก็ต พระราม 7 และราชพฤกษ์ ไม่ได้เร่งเปิดตัว ที่ภูเก็ตรอเซ็นทรัลขยายเฟส 3 เสร็จ พระราม 7 รอโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนที่ราชพฤกษ์รอผ่านอีไอเอ (สิ่งแวดล้อม) ได้ใบอนุญาตก่อสร้างก่อน จะสร้างด้วยผนังพรีแฟบทั้งโครงการ

กานดา เพลส พระราม 2 ทาวน์โฮมราคาสบายๆ ในย่านพระราม2

- ทาวน์เฮาส์ 4 นอนเป็นจุดขาย

แน่นอนครับ (ยิ้ม) ทุกโครงการต้องมีห้องนอนที่ 4 อยู่ข้างล่าง และวางเตียงกว้าง 5 ฟุตได้ เพื่อการอยู่อาศัยของครอบครัว 3 เจเนอเรชั่น คือ รุ่นพ่อ-แม่ ปู่-ย่า และลูก เพราะเราไม่เชื่อผลวิจัยว่าครัวเรือนในกรุงเทพฯมีประชากรเฉลี่ยกว่า 2 คนต่อครัวเรือน เพราะบางส่วนไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จริง ๆ น่าจะมีเฉลี่ยถึง 4 คน 

- พรีแฟบเป็นจุดอ่อนหรือจุดแข็ง

บ้านตัวอย่างของกานดาฯมีทั้งบ้านเปลือย-บ้านตกแต่งเสร็จ ให้ลูกค้าเห็นผนังเปลือย งานระบบ เดินท่ออย่างไร บอกเลยว่าอนาคต 5-7 ปีมีโอกาสเกิดรอยร้าวที่จุดรอยต่อผนังได้ แต่ไม่มีปัญหากับโครงสร้างสามารถซีลปิดผิวซ่อมแซมได้ จริง ๆ ผนังพรีแฟบก็เหมือนเหล็ก ขึ้นสนิมได้ บำรุงรักษาเมื่อถึงกำหนด 

ปัจจุบันกานดาฯมีกำลังผลิตทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์รวมปีละ 1.5 พันหลัง แต่ถ้าโครงการไหนมีจำนวนยูนิตในแบบเดียวกันน้อยกว่า 50 หลัง การลงทุนทำโมลด์ (แม่แบบ) หล่อผนังขึ้นใหม่จะไม่คุ้ม เพราะมีต้นทุนชุดละ 6-10 ล้านบาทแล้วแต่ขนาด ใช้วิธีจ้างผลิตคุ้มกว่า ส่วนการใช้ระบบเสา-คานสำเร็จรูปสร้างบ้านแนะนำให้ดูจากระยะทางขนส่ง 

ช่วงที่บริษัทเปิดโครงการที่ลำลูกกา มีอาคารพาณิชย์ 54 หลัง หากขนส่งชิ้นส่วนจากโรงงานบริษัทที่พระราม 2 จะไม่คุ้ม จึงใช้วิธีจ้างผลิตจากโรงงานในละแวกนั้น ถัวเฉลี่ยแล้วต้นทุนต่ำกว่าผลิตเองและขนส่งมาที่ไซต์งาน ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะใช้ระบบผนังพรีแฟบหรือเสา-คานสำเร็จรูปต้องวางแผนให้ดี