อธิบายชัดเจน! กับ 3 มาตรการจากภาครัฐ ล่อใจคนซื้อบ้าน ลดค่าโอน - ลดจำนอง ใช้เคลมภาษีได้

          ส่องมาตรการรัฐ อุ้มอสังหาฯ หวังกระตุ้นเศรษฐกิจ อัดฉีดเงินหมื่นล้าน ผ่อนปรนเงื่อนไขกู้ซื้อบ้าน ช่วยคนมีรายได้ปานกลาง ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

          ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างหนัก ส่งผลกระทบไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาตามไปด้วย เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งเข้มงวดมากขึ้นที่จะปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้ผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่านกันมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงต้องหาทางกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการผ่อนปรนเงื่อนไขการขอกู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ประชาชนสามารถกู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น นั่นจึงเป็นที่มาของมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันอังคารที่ 13 ตุลาคม 2558 ที่ออก 3 มาตรการเด็ด เพื่ออุ้มภาคอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่รอด ดังนี้

1. เพิ่มวงเงินกู้ซื้อบ้านพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

          รัฐบาลได้อนุมัติวงเงินเบื้องต้น 10,000 ล้านบาท เพื่อให้ผู้ที่ถูกปฏิเสธการขอกู้ซื้อบ้านจากธนาคารพาณิชย์ สามารถขอกู้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ ซึ่งภายหลัง ธอส. ก็รับลูก ด้วยการออกมาตรการผ่อนปรนเงื่อนไขการขอสินเชื่อบ้านให้ผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลางมากขึ้น โดยพิจารณาสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้เพิ่มขึ้น จากเดิมอยู่ที่ 33% เป็น 40-50% ของรายได้สุทธิต่อเดือน นั่นจึงทำให้ผู้ที่มีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาทต่อเดือน สามารถกู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้ (จากเดิมกู้ซื้อบ้านได้เพียงราคาไม่เกิน 1.8 ล้านบาท) 

    เปรียบเทียบวงเงินกู้สินเชื่อบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์

      รายได้สุทธิ 10,000 บาทต่อเดือน เดิมกู้ได้ 600,000 บาท ปรับเป็น 1,000,000 บาท
      รายได้สุทธิ 20,000 บาทต่อเดือน เดิมกู้ได้ 1,200,000 บาท ปรับเป็น 2,000,000 บาท
      รายได้สุทธิ 30,000 บาทต่อเดือน เดิมกู้ได้ 1,800,000 บาท ปรับเป็น 3,000,000 บาท

โดยคิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านดังนี้

           ปีแรก ดอกเบี้ย 3.50% ต่อปี
           ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 4.25% ต่อปี
           ปีที่ 3 จนถึงครบสัญญา แบ่งเป็น 2 ประเภทคือ ลูกค้าสวัสดิการ ดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR -1.00% ต่อปี และลูกค้ารายย่อยทั่วไป ดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR -0.75% ต่อปี ซึ่งถือเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด

          และเมื่อคำนวณออกเป็นงวดผ่อนต่อเดือน ตามวงเงินกู้และรายได้สุทธิแล้ว จะได้ค่างวดผ่อนดังนี้

           รายได้สุทธิเดือนละ 10,000 บาท วงเงินกู้สูงสุด 1 ล้านบาท ดอกเบี้ยปีแรก 3.5% เท่ากับผ่อนเดือนละ 5,000 บาท, ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 4.25% เท่ากับผ่อนเดือนละ 5,700 บาท, ปีที่ 3 ดอกเบี้ย MRR -0.75% เท่ากับผ่อนเดือนละ 7,000 บาท 
     
           รายได้สุทธิเดือนละ 20,000 บาท วงเงินกู้สูงสุด 2 ล้านบาท ดอกเบี้ยปีแรก 3.5% เท่ากับผ่อนเดือนละ 10,000 บาท, ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 4.25% เท่ากับผ่อนเดือนละ 11,400 บาท, ปีที่ 3 ดอกเบี้ย MRR -0.75% เท่ากับผ่อนเดือนละ 14,000 บาท 

           รายได้สุทธิเดือนละ 30,000 บาท วงเงินกู้สูงสุด 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยปีแรก 3.5% เท่ากับผ่อนเดือนละ 15,000 บาท, ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 4.25% เท่ากับผ่อนเดือนละ 17,000 บาท, ปีที่ 3 ดอกเบี้ย MRR 30.75% เท่ากับผ่อนเดือนละ 21,000 บาท 
     
วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และการผ่อนชำระ

2.  ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนองเป็นเวลา 6 เดือน

          สำหรับมาตรการนี้จะเป็นการลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน จาก 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน เหลือ 0.01% รวมทั้งลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุด จากเดิม 1% เหลือ 0.01% ของมูลค่าที่จำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ซึ่งจะมีผลเพียงแค่ 6 เดือน คือถึงวันที่ 30 เมษายน 2559

3. ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สามารถหักลดหย่อนภาษีได้

          สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถนำเอา 20% ของราคาบ้าน ไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้เป็นเวลา 5 ปี โดยมีเงื่อนไขการหักลดหย่อนภาษีคือ

           ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท
           ต้องเป็นการซื้อครั้งแรก (ไม่เคยถือสิทธิ์ในอสังหาฯ อื่นมาก่อน) 
           เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
           ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้น เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันโอน
           ต้องจ่ายค่าซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2559 เท่านั้น
           ต้องใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน 5 ปีภาษี นับตั้งแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจํานวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีภาษี

          ทั้งนี้หากนำมาเฉลี่ยคิดเป็นรายปีของมูลค่าบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท จะลดหย่อนได้ถึง 6 แสนบาท หรือปีละ 120,000 บาท เท่ากับผ่อนบ้านราคา 3 ล้านบาท ในราคา 2,400,000 บาทเท่านั้น และถ้ารวมกับมาตรการลดหย่อนภาษีจากภาระดอกเบี้ยเงินกู้บ้านที่ปัจจุบันได้ปีละไม่เกิน 1 แสนบาทอยู่แล้ว ก็เท่ากับได้สิทธิประโยชน์เป็น 2 เท่าจากการลดหย่อนครั้งใหม่นี้เข้าไปด้วย
 
          นอกจาก 3 มาตรการที่ใช้กระตุ้นอสังหาฯ ที่กล่าวมาข้างต้น กระทรวงการคลังก็ยังมีมาตรการเพิ่มเติมอีกด้วยการให้ธนาคารออมสินพิจารณาปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อย เพื่อเป็นการส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาขยายตัวได้ เพราะเชื่อว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถขยายตัวได้มากขึ้น ก็จะช่วยฉุดภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาให้กลับมาคึกคักได้

          การอัดฉีดเงินเข้าระบบกว่าหมื่นล้านด้วยมาตรการต่าง ๆ นั้น ย่อมส่งเเรงกระเพื่อมไปถึงภาคเอกชน ธนาคารพาณิชย์ และผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่จะออกมารับลูก ทำโปรโมชั่นเพื่อแข่งขัน ล่อใจลูกค้า หวังให้ตัวเองได้ส่วนแบ่งของตลาดอสังหาฯ ตามไปด้วย ทำให้ผู้ที่ได้ประโยชน์ไปเต็ม ๆ คือประชาชนที่มีรายได้น้อย มีโอกาสกู้บ้านผ่านมากขึ้นและสมหวังกับการมีบ้านเป็นของตัวเองได้ 

          แต่คงต้องติดตามดูอย่างใกล้ชิดว่า หากมีปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นที่ไม่สามารถทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อ หรือผ่อนชำระบ้านที่ซื้อไปได้ มาตรการดังกล่าวจะสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงอยู่หรือไม่ หรือจะยิ่งทำให้รัฐขาดทุนเพิ่มมากขึ้น และกลายเป็นการเพิ่มหนี้ครัวเรือน เพิ่มภาระให้กับประชาชนแทน