5 เคล็ดวิธี ปรับปรุงบ้านเก่า ขายทำกำไรแบบเหนือชั้น

กลยุทธ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่ได้รับการยอมรับทั่วโลกว่าสามารถทำเงินได้อย่างเป็นกอบเป็นกำในขณะที่ความเสี่ยงค่อนข้างน้อย นั่นก็คือ "การซื้อบ้านเก่ามาซ่อม ปรับปรุง และขายทำกำไร (Fix & Flip)" สำหรับหลักคิดสำหรับการลงทุนในบ้านเก่ามาปรับปรุงขายที่จะช่วยให้สามารถทำเงินได้มากๆ นั้น มีเคล็ดลับที่นิยมอ้างอิงใช้กันในหมู่มืออาชีพอยู่ 5 เคล็ดวิธีด้วยกัน ซึ่งอาจนำมาประยุกต์ใช้กันได้

1. เน้นการซ่อม หลีกเลี่ยงการเปลี่ยน (Fix, Don’t Replace)

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดที่พึงทำกับบ้านที่มีสภาพทรุดโทรมและดูไม่ดี นั่นคือการซ่อมให้กลับมาดูดีเท่านั้น ไม่ควรใช้การเปลี่ยนใหม่อย่างเด็ดขาด ที่แนะนำให้ทำเช่นนี้เพราะการซ่อมจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายทั้งระยะสั้นและระยะยาวได้อย่างมีนัยสำคัญเลยทีเดียว

2. หลีกเลี่ยงการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านเพื่อขาย (Don’t Renovate to Sell)

มีบ้านบางหลังดูไม่ดีหรือทรุดโทรมมากจนอาจจำเป็นต้องทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงใหม่ ถ้าเราอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ ขอให้เปลี่ยนความคิดที่ต้องการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านใหม่หมดทั้งหลัง มาเป็นการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงเฉพาะในส่วนเท่าที่จำเป็นแทน ในแง่ของการลงทุน ห้องสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อบ้านจริงๆ แล้วก็คือห้องครัวและห้องน้ำ ดังนั้นสิ่งจำเป็นที่สำคัญซึ่งต้องทำลำดับแรกและเป็นที่รับรู้กันดีในหมู่นายหน้าหรือผู้ขายบ้านก็คือการเปลี่ยนสุขภัณฑ์ในห้องน้ำใหม่ทั้งหมด

3. ความสำเร็จในการปรับปรุงบ้านเก่าขายยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขตลาดด้วย 

ในทางปฏิบัติแล้วการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านเพื่อขายควรกระทำก็ต่อเมื่อมั่นใจว่าเงินที่ลงทุนไปจะต้องได้กลับคืนมา ซึ่งการจะทำกำไรได้หรือไม่อย่างไรนั้น สิ่งเหล่านี้ขึ้นอยู่เงื่อนไขตลาด (Market Conditions) ในช่วงเวลาขายเป็นสำคัญ กล่าวคือหากเป็นช่วงที่ตลาดดี มีผู้ซื้อเยอะ ขณะที่ผู้ขายน้อย การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านให้เตะตาต้องใจเพื่อขายช่วงนี้มักทำแล้วคุ้มค่า และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้สูง ในทางกลับกันถ้าเป็นในช่วงที่ตลาดซบเซา ผู้ซื้อมีไม่มาก แต่ผู้ขายบ้านมีอยู่มากมายทุกหนแห่งก็จะไม่เหมาะที่จะทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านเพื่อขาย เพราะทำแล้วโอกาสประสบความสำเร็จที่จะได้เงินคืนมีน้อยมาก

4. อาศัยแนวคิด โดยใช้ “กฎลงหนึ่งได้สอง” (The Two-for-One Guideline)

กฎกำปั้นทุบดินง่ายๆ อันหนึ่งที่นิยมใช้กันทั่วโลก นั่นคือทุกๆ 1 บาทที่ลงทุนไปในการซ่อมและปรับปรุงบ้าน ควรจะต้องให้ผลตอบแทนในรูปการเพิ่มค่าของบ้านได้อย่างน้อย 2 บาท จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและควรทำ

5. ต้องไม่ลืมเผื่อค่าใช้จ่ายฉุกเฉินไว้ด้วยเสมอ 

ทั้งนี้ผู้ลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับงบประมาณในเรื่องค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง (Repair and Improvement Expenses) เป็นพิเศษด้วย นักลงทุนที่รอบคอบจึงจำเป็นต้องตั้งสำรองค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นหรือไม่ได้คาดหวังส่วนนี้ไว้เสมอ ซึ่งเรียกว่า “ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน (Contingency Expense)”ซึ่งปกตินิยมกำหนดกันไว้ที่ 10% ของงบประมาณในการซ่อมแซมและปรับปรุง แต่ก็มีมืออาชีพระดับโลกหลายคนนิยมกำหนดงบฉุกเฉินตัวนี้กันเหนียวไว้ที่ 20% กัน