เจแอลแอล วิเคราะห์ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          แนวคิดการออกพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ กลายเป็นประเด็นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวางในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากสร้างความตื่นตระหนกจากความกังวลเกี่ยวกับภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นทั้งสำหรับภาคประชาชนทั่วไปและภาคธุรกิจ อย่างไรก็ดี จากการที่รัฐบาลประกาศให้เลื่อนการพิจารณาเรื่องนี้ออกไปเพื่อศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม ทำให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมีเวลามากขึ้นในการถกเถียงและวิเคราะห์ข้อดี-ข้อเสียของพ.ร.บ.นี้

          เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ มองว่า โดยหลักการ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งที่มีประโยชน์ทั้งสำหรับนโยบายการคลังของประเทศ และสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี แนวคิดการจัดเก็บภาษีใหม่ใดๆ ก็ตาม ไม่เฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น มักได้รับการต่อต้านจากสาธารณะอย่างกว้างขวาง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่พบเห็นได้ในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ดังนั้น การเปิดโอกาสและพื้นที่ให้มีการพูดคุยแลกเปลี่ยนความเห็นของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อสร้างความเข้าใจและหาแนวทางลดผลกระทบเชิงลบ จึงน่าจะเป็นแนวทางที่เหมาะสม

ใช้ประโยชน์จากข้อดีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างน่าจะมีส่วนช่วยในการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อมีการกำหนดให้ใช้เพดานภาษีสูงสุดสำหรับที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ การจัดเก็บภาษีน่าจะมีส่วนช่วยให้มีการซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรลดลง เนื่องจากภาษีใหม่จะเป็นภาระทางการเงินสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดิน และเพิ่มความเสี่ยงให้กับนักเก็งกำไร ในกรณีที่ต้องถือครองที่ดินไว้นานกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยม

          การซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรที่ลดลง น่าจะมีส่วนช่วยในการชะลอไม่ให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่อื่นๆ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนเกินไปดังที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ การเก็งกำไรที่ลดลงน่าจะมีส่วนช่วยให้ผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินสำหรับใช้ทำประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถซื้อที่ดินได้ในราคาที่ไม่ได้ถูกผลักดันให้สูงเกินจริงจากการเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในทำเลที่ดีได้มีความเป็นไปได้มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้กับส่วนขยายของระบบขนส่งมวล

          ในระยะยาว คาดว่าระบบการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น เนื่องจากการจะจัดเก็บภาษีให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภาครัฐฯ จะต้องมีการจัดเก็บและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ครอบคลุมและเป็นปัจจุบันมากกว่าที่เป็นอยู่ การมีข้อมูลที่โปร่งใสมากขึ้นจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ-ขาย หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
จำกัดผลกระทบเชิงลบ

          ในภาพกว้าง การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ย่อมมีผลกระทบต่อคนจำนวนมากที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินหรืออื่นๆ ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลธรรมดาหรือบริษัทถือครอง

          นอกจากนี้ ผู้มีรายได้น้อยแต่อาศัยอยู่ในทำเลดีในหัวเมืองใหญ่ๆ ที่ที่ดินมีราคาสูง จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอย่างไม่ต้องสงสัย ดังที่เกิดขึ้นในหลายๆ แห่งทั่วโลก แต่ภาครัฐฯ สามารถออกมาตรการต่างๆ เพื่อลดผลกระทบได้

          ในกรณีของกรุงเทพฯ จะพบว่าในทำเลดีๆ หลายๆ ทำเล อาจมีสิ่งปลูกสร้างหลายประเภทและหลายระดับปะปนอยู่ในย่านเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวราคาแพง คอนโดมิเนียมราคาปานกลาง ลงไปจนถึงอพาร์ตเม้นท์ให้เช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งการผสมผสานที่เกิดขึ้นนี้ เป็นวิถีสังคมเมืองรูปแบบหนึ่งที่อาจไม่สามารถพบเห็นได้ในหลายประเทศ แต่กรุงเทพฯ มีปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นได้เพราะยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามามีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทั้งนี้ เมื่อนำระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาใช้ เจ้าของอพาร์ตเม้นท์ให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจจำเป็นต้องผลักภาระด้านภาษีออกไปโดยการขึ้นค่าเช่าทดแทน ซึ่งอาจทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นกว่าที่ผู้เช่าเดิมจะรับได้และต้องย้ายออกไปอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปหรือเดินทางไม่สะดวกเช่นเคย

          ส่วนผู้เช่าออฟฟิศในอาคารสำนักงานหรือพื้นที่ร้านค้าในศูนย์การค้าอาจต้องจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากเจ้าของอาคารหรือศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้กับผู้เช่า

แนวโน้ม

          การที่กระทรวงการคลังปรับท่าทีใหม่โดยเสนอให้เริ่มด้วยการเก็บภาษีในอัตราระดับที่ต่ำมาก (ก่อนที่จะค่อยๆ ปรับขึ้นในระยะต่อๆ ไป) นับเป็นแนวทางที่เหมาะสม ในระหว่างนี้ เชื่อว่า ภาครัฐฯ จะสามารถระดมความคิดเห็นจากหลากหลายฝ่ายจากั้งภาครัฐฯ และเอกชนเพื่อหาแนวทางในการกำหนดรายละเอียดของพ.ร.บ.ให้เกิดประโยชน์และลดผลกระทบต่อประชาชนให้ได้มากที่สุด

 

ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดติดต่อ
คุณวินัย – ศูนย์ข้อมูลข่าวสาร เจแอลแอล
02 624 6540 winai.jaiton@ap.jll.com
www.jll.co.th