ข้อควรรู้เรื่องค่าส่วนกลาง และข้อปฏิบัติการใช้พื้นที่สาธารณะหมู่บ้าน

      ทุกวันนี้การที่เราจะตัดสินใจซื้อบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด หรือบ้านจัดสรร ต้องควรคำนึงถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าส่วนกลาง ที่เราต้องจ่ายในแต่ละดือน ทุกปี หรือตามที่โครงการกำหนด ซึ่งในแต่ราคาก็จะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไป แล้วแต่ขนาดพื้นที่ของบ้าน ของห้อง หรือการกำหนดของแต่ละโครงการนั้นๆ

        การจัดเก็บค่าส่วนกลางตามหมู่บ้านจัดสรรนั้น โดยทั่วไปแล้วจะมีการเรียกเก็บจากลูกบ้านในอัตราที่เท่ากันทุกหลัง แต่ก็มีบางหลังจะมีการเรียกเก็บที่มากกว่า เนื่องจากที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแปลงจะมีขนาดและพื้นที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับรูปร่างของที่ดิน จึงทำให้มีการจัดเก็บในจำนวนเงินที่ไม่เท่ากัน โดยปกติจะจัดเก็บในอัตราที่เท่ากันเป็นตารางวา ตามขนาดของพื้นที่ดินแต่ละแปลง ดังนั้นหากบ้านใดมีเนื้อที่ดินมาก ก็อาจจะต้องเสียค่าส่วนกลางในจำนวนเงินที่มากตามไปด้วย

       การจ่ายมากกว่านั้นก็อย่าเข้าใจผิดคิดว่าการเสียค่าส่วนกลางในจำนวนที่มากกว่าคนอื่นแล้วจะทำให้เจ้าของบ้านหลังนั้นมีสิทธิมากกว่าคนอื่นในโครงการ เพราะค่าส่วนกลางที่เราเสียไปนั้น ก็เพื่อนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สินภายในโครงการ หากมีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางก็จะเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ ซึ่งเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งการเป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ จะต่างจากสมาชิกในหมู่บ้านที่เป็นเจ้าของ คือ นิติบุคคลจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินภายในโครงการ ส่วนสมาชิกเป็นเพียงเจ้าของร่วมเพื่อการใช้ประโยชน์ร่วมกันกับสามชิกอื่นๆทุกคนเท่านั้น

ข้อปฏิบัติการจราจร การใช้ถนน และพื้นที่สาธารณะ ส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร

    เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย และความปลอดภัยในการใช้ประโยชน์ จากบริการสาธารณูปโภคในส่วนของถนน การจราจร และทางเดินเท้าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ข้อปฏิบัติการถนน การจราจร และทางเดินส่วนกลาง มีดังนี้

1. โปรดปฏิบัติตามเครื่องหมายจราจรของหมู่บ้าน และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ที่คอยให้ความสะดวกแก่สมาชิก
2. ขับรถด้วยความเร็วไม่เกินกว่า 30 กม./ ชั่วโมง
3. สมาชิกที่มีรถต้องทำการจอดรถเข้าภายในบ้านตามจำนวนช่องจอดที่ได้กำหนดไว้และหากประสงค์จะจอดนอกบ้านก็สามารถจอดได้เฉพาะหน้าบ้านตัวเองเท่านั้น
4. ห้ามสมาชิกและผู้มาติดต่อ จอดรถบริเวณห้ามจอด หรือจอดกีดขวางทางเข้า-ออก หน้าบ้านของสมาชิกท่านอื่น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากสมาชิกหรือบริวารก่อนเท่านั้น
5. พื้นที่บริเวณรอบสโมสรทั้งหมด มีไว้เพื่อให้ความสะดวกในการจอดรถชั่วคราว สำหรับผู้ที่มาติดต่องานกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ (VISITOR) หรือผู้มาติดต่อบ้านสมาชิกต่างๆ แต่ไม่มีที่จอดบริเวณบ้านสมาชิกท่านนั้น ไม่อนุญาตให้ใช้ที่จอดรถบริเวณดังกล่าวนี้กับรถบ้านสมาชิกในลักษณะที่เป็นการจอดแบบถาวร หรืออาศัยจอดเป็นประจำโดยเด็ดขาด หากพบเห็นพฤติกรรมการนำรถของท่านเจ้าของบ้านสมาชิกมาจอดประจำเช่นนี้ ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ทำการปรับและเรียกเก็บค่าปรับได้ทันทีตามข้อกำหนดเรื่องมาตรการการลงโทษหรือปรับตามข้อ 15.
6. ห้ามไม่ให้บุคคลใดจอดรถบริเวณถนนปากทางเข้า-ออก หรือจอดรถในลักษณะกีดขวางการจราจร หรือ บดบังในการมองเห็น ซึ่งทำให้ผู้ใช้ถนนท่านอื่นไม่ได้รับความสะดวกในการเข้า-ออกหมู่บ้าน
7. ห้ามไม่ให้รถขนาดใหญ่น้ำหนักเกิน 2 ตัน หรือ รถยนต์เกิน 6 ล้อขึ้นไปเข้ามาใช้ถนนภายในหมู่บ้านโดยเด็ดขาด ยกเว้นจะได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ เป็นครั้งคราวเท่านั้น หากบุคคลใดฝ่าฝืนสมาชิกบ้านดังกล่าวที่เป็นต้นเหตุของความเสียหายที่เกิดขึ้น จะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายของถนนที่ชำรุด หรือความเสียหายอื่นใดที่เกิดขึ้นโดยรถคันนั้นๆ ทั้งหมด และไม่สามารถปฏิเสธความรับผิดชอบได้ และหากแม้ได้รับอนุญาตให้ได้เข้าไปเป็นกรณีๆ ไปแล้วนั้น หากมีความเสียหายเกิดขึ้นก็ยังคงเป็นความรับผิดชอบของบ้านสมาชิกเช่นกัน
8. ห้ามไม่ให้บุคคลใดนำสิ่งกีดขวางใดๆ มาวางบนถนน และทางเดินเท้าภายในบริเวณหมู่บ้านซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ในลักษณะเป็นการจองพื้นที่เพื่อประโยชน์ส่วนตน โดยมีผลกระทบต่อสมาชิกหมู่บ้านท่านอื่นๆ หากผู้ใดฝ่าฝืน ทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ จะทำการเคลื่อนย้ายสิ่งกีดขวางนั้นออกทันที โดยไม่ต้องแจ้งให้กับสมาชิกให้ทราบก่อน และ ขอสงวนสิทธิ์ในการไม่ชดใช้ค่าเสียหาย หรือความสูญหาย ของทรัพย์สิ้นนั้นๆ
9. โปรดหลีกเลี่ยงการล้างรถ ซ่อมแซมเครื่องยนต์ หรือกระทำการใดๆ ที่ก่อให้เกิดความเสียงดัง หรือสกปรกต่อพื้นที่ถนน หรือทางเดินทางเท้าของหมู่บ้าน
10. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ขอสงวนสิทธิ์ไม่รับผิดชอบความเสียหาย หรือสูญหายของทรัพย์ ภายในและภายนอกของรถ และยานพาหนะทุกประเภท เนื่องจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ มีหน้าที่ให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่สมาชิก หรือ ผู้ใช้ประโยชน์ภายในที่ดินแปลงจัดสรรเท่านั้น
11. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ขอสงวนสิทธิ์ในการเคลื่อนย้ายรถที่ไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของหมู่บ้านและไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้นทุกกรณี
12. เพื่อความปลอดภัยอันสืบเนื่องมาจากการโจรกรรม หรืออาชญากรรมภายในหมู่บ้าน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ขอสงวนสิทธิ์ที่จะทำการเปิดท้ายรถ และตรวจค้นรถยนต์ ที่ผ่านเข้า-ออกภายในหมู่บ้าน
13. ห้ามมิให้สมาชิกทำการขนย้าย วัตถุสิ่งของใดๆ ที่จะก่อให้เกิดเสียงรบกวนหรือความรำคาญต่อสมาชิกอื่น ในหมู่บ้าน ในระหว่างเวลาตั้งแต่ 20.00 – 08.30 น.
14. กรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ จะกำหนดถนนหรือพื้นที่ส่วนกลาง เป็นที่จอดรถเพิ่มเติม จากที่ได้กำหนดไว้ในระเบียบนี้แล้วนั้น ให้เป็นอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่ เท่านั้น
15. ผู้ใดฝ่าฝืนระเบียบนี้ไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่ง และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ได้แจ้งเตือนให้ปรับปรุงแก้ไข หรือปฏิบัติให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแล้ว หากยังคงเพิกเฉย ถือว่าผู้นั้นจงใจฝ่าฝืนระเบียบนี้ และอาจจะดำเนินการมาตรการ ดังต่อไปนี้
    1. กรณีฝ่าฝืนระเบียบข้อใดข้อหนึ่ง ปรับไม่เกิน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) และปรับอีกวันละ 500 บาท (ห้าร้อยบาทถ้วน) ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน
    2. หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ได้แจ้งให้ผู้ฝ่าฝืนมาชำระหนี้ค่าปรับแล้ว ผู้นั้นยังเพิกเฉย นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร มีสิทธิ์ระงับการให้บริการสาธารณะ, บริการสาธารณูปโภค หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางผู้นั้น เช่น สิทธิการใช้พื้นที่จอดรถ สิทธิการใช้คีย์การ์ดผ่านเข้า- ออกหมู่บ้าน, การให้สติ๊กเกอร์จอดรถ เป็นต้น จนกว่าจะชำระหนี้ค่าปรับ และปฏิบัติให้ถูกต้องตามระเบียบ
    3. หากการฝ่าฝืนระเบียบนี้ก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ขอสงวนสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าเสียหายกับผู้ฝ่าฝืนอีกส่วนหนึ่ง
16. ระเบียบนี้อาจแก้ไขปรับปรุงเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงเพื่อให้เกิดความเหมาะสม โดยมติเสียงส่วนใหญ่ของคณะกรรมการบริหารหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้จะทำการแจ้งให้ทราบโดยการปิดประกาศ ต่อไป

      พื้นที่หน้าบ้าน ถือเป็นทรัพย์สินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เจ้าของบ้านไม่ใช่เจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์ เพียงแต่มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ก่อนบุคคลอื่น หมายความว่าผู้อื่นก็ยังสามารถใช้ประโยชน์ได้เช่นกัน แต่หากเจ้าของบ้านจะใช้ประโยชน์ก็มีสิทธิใช้ก่อน แต่อย่างไรก็ดีการใช้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นต้องไม่ก่อความเดือดร้อน หรือกระทบกระเทือนสิทธิของผู้อื่นเกินสมควรด้วนนะครับ

     เรื่องการจอดรถหน้าบ้าน หากเจ้าของบ้านไม่จอดรถหน้าบ้าน บุคคลอื่นก็สามารถมาจอดรถได้ ถือเป็นที่สาธารณะสมาชิกในโครงการทุกคนมีสิทธิที่จะใช้จอดได้ แต่ต้องไม่ถึงขนาดที่ก่อความเดือดร้อนให้กับเจ้าของบ้าน เช่น ไม่จอดรถกีดขวางทางเข้าออกของเจ้าของบ้าน หรือไม่เปิดเครื่องเสียงดังเกินไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสำนึกผิดชอบ และมารยาทซึ่งสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ ควรจะให้ความสำคัญ

      การเลี้ยงสัตว์ในหมู่บ้านจัดสรร หรือการพาสัตว์เลี้ยงไปเดินเล่นนั้น สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรสามารถทำได้ครับ ไม่ว่าจะเดินบนถนน หรือบนฟุตปาธหน้าบ้านคนอื่นก็ตาม แต่ต้องคอยระวังไม่ให้สัตว์เลี้ยงขับถ่ายสิ่งปฏิกูลลงในที่สาธารณะนั้น และอาจจะขัดกับข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรรด้วย

 

      การนำม้านั่งมาวางหน้าบ้าน เพื่อนั่งเล่น หรือพักผ่อนยามเย็นนั้น หากไม่ก่อความเดือดร้อน หรือก่อความรำคาญให้กับสมาชิกคนอื่นภายในหมู่บ้านก็สามารถทำได้ เว้นแต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ จะมีข้อบังคับกฎห้ามเอาไว้เพราะถือว่าทุกคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามต้องไม่ก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่สมาชิกในโครงการด้วย และการจัดวางม้านั่งดังกล่าวไม่ใช่จัดวางโดยมีเจตนาเพื่อคอยสอดส่องหรือแอบมองเข้าไปยังบ้านของผู้อื่น เพราะอาจเป็นการละเมิดสิทธิของบุคคลอื่นได้ด้วยนะครับ

 

ตอบข้อสงสัยที่ว่า ค่าส่วนกลาง นำไปใช้อะไรบ้าง 🙄?

      ตามปกติในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อมักต้องชำระ “ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” ซึ่งทั่วไปกำหนดไว้ 1-2 ปี ส่วนอัตราเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่โครงการจะกำหนด เงินจัดเก็บสำหรับค่าส่วนกลางนี้กฎหมายกำหนดให้สามารถนำไปเป็นค่าใช้จ่ายประเภท “บริการสาธารณะ” ได้ แต่ทั้งนี้ต้องเฉพาะในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการนั้นๆ

      ที่ผ่านมาปัญหาส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นมักเป็นเรื่องของการนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ไปใช้จ่ายไม่ถูกประเภทดังนั้นในฐานะของลูกบ้านที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลาง จึงควรรู้ว่าเงินค่าส่วนกลางที่เก็บล่วงหน้าไปนั้นนำไปใช้จ่ายในทางที่ถูกต้องหรือไม่ และบริการอะไรบ้างที่สามารถจัดเก็บได้หรือไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาผลประโยชน์ของเราเอง

ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ที่นิติบุคคลมีหน้าที่ต้องดำเนินการ มีดังนี้

►ค่าใช้จ่ายที่จัดเก็บไม่ได้ 

- ค่าซ่อมแซมถนนเป็นบริการสาธารณูปโภค
- ค่าดูแลรักษาสวนหย่อมเป็นบริการสาธารณูปโภค
- ค่าน้ำประปาส่วนกลาง สำหรับดูแลรักษาสาธารณูปโภค
- ค่าลอกท่อระบายน้ำส่วนกลางเป็นการรักษาสาธารณูปโภค

►ค่าใช้จ่ายที่จัดเก็บได้ 

- ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง เป็นบริการสาธารณะ
- ค่าบริหารจัดการหมู่บ้าน เป็นบริการสาธารณะ
- ค่าพนักงานหมู่บ้านเป็นบริการสาธารณะ
- ค่าจัดเก็บขยะเป็นบริการสาธารณะ
- ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัยเป็นบริการสาธารณะ
- ค่าพนักงานรักษาความสะอาดเป็นบริการสาธารณะ

 

      “ ประเด็นเกี่ยวกับ “ค่าส่วนกลาง” สำหรับผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมีปัญหาสารพัด และข้อขัดแย้งในเรื่องนี้ระหว่าง “เจ้าของโครงการ” หรือผู้ดำเนินการจัดสรรกับ “ผู้ซื้อ” หรือลูกบ้านก็มีให้เห็นอยู่เป็นประจำ แม้กระทั่งมีการจัดตั้ง “นิติบุคคล” ขึ้นมาบริหารหมู่บ้านแล้ว ปัญหาเกี่ยวกับเรื่องเหล่านี้ก็ยังเกิดขึ้นอยู่เสมอ 

       วิธีการจัดสรรว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดสรรเท่านั้น แต่ในอนคตนั้นจะมีการปรับขึ้นตามความเหมาะสมของหมู่บ้านนั้นด้วย และในการปรับขึ้นสมาชิกก็ต้องมีทำการโหวตลงมติในหมู่บ้านด้วยครับ ไม่ต้องกังวลว่าจะไม่เป็นธรรมกับผู่ที่ได้รับผมกระทบจริงๆ ”

        😉😉 สุดท้ายนี้ ขอให้ทุกท่านใช้ชีวิตอย่างมีความสุขน่ะครับ ในหมู่บ้านเดียวกันควรถ้อยทีถ้อยอาศัยซึ่งกัน และกันไว้ดีที่สุดครับ อย่าเพิ่งใจร้อนทำเรื่องเล็กให้เป็นเรื่องใหญ่ ควรเริ่มจากการแก้ปัญหาเล็กๆ แก้ไปจนถึงปัญหาใหญ่ การแก้ปัญหาโดยการใช้สติเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดของทุกปัญหาครับ...