เทียบฟอร์มฟองสบู่...อสังหาฯปี′57 "คอนโดฯ" แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ครองแชมป์ทำเลฮอตฮิต

บริษัทวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯได้สำรวจภาพรวมอสังหาฯเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมาในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปรากฏว่ามีโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 43 โครงการ จำนวน 16,474 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 50,566 ล้านบาท ทั้งจำนวนโครงการ-หน่วย-มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นจากเดือนตุลาคม 79% 63% และ 167% ตามลำดับ 

คอนโดฯเปิดตัว 1 หมื่นยูนิต

จากผลสำรวจโครงการใหม่เดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ปรากฏว่า "คอนโดมิเนียม" ยังครองแชมป์เปิดตัวถึง 62.5% หรือ 10,299 หน่วย ทิ้งห่าง "ทาวน์เฮาส์" ที่มีสัดส่วน 28.3% หรือ 4,656 หน่วย อันดับ 3 คือ "บ้านเดี่ยว" 8.6% หรือ 1,425 หน่วย 

แง่ระดับราคาพบว่าเป็นโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีสัดส่วน 1% หรือ 166 หน่วย มูลค่าโครงการ 147 ล้านบาท ราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วน 40% หรือ 6,635 หน่วย มูลค่าโครงการ 10,264 ล้านบาท ราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 27% หรือ 4,506 หน่วย มูลค่าโครงการ 10,957 ล้านบาท ราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 20% หรือ 3,250 หน่วย มูลค่าโครงการ 13,695 ล้านบาท และราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วน 12% หรือ 1,971 หน่วย มูลค่าโครงการ 15,504 ล้านบาท 

ส่วนอัตราการขายพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขาย แต่ละโครงการมีอัตราการขายเฉลี่ย 37% ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ 49% โดย "คอนโดฯ" มีอัตราการขายได้สูงสุด เริ่มจากห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 4,585 หน่วย ขายได้ 48% หรือ 2,200 หน่วย รองลงมาคืออาคารชุด ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 1,959 หน่วย ขายได้แล้ว 76% หรือ 1,495 หน่วย และอันดับ 3 เป็นอาคารชุด 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,513 หน่วย ขายได้แล้ว 43% หรือ 1,082 หน่วย 

ด้านภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 11 เดือนแรกปีที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่รวม 382 โครงการ เพิ่มขึ้น 3% มีจำนวน 116,701 หน่วย เพิ่มขึ้น 25% หรือ 23,236 หน่วย และมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 21% หรือ 58,238 ล้านบาท

ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้คอนโดฯไร้ฟองสบู่

ขณะที่ "แฟรงค์ ข่าน" กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย "ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย)" บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯประเมินว่าแนวโน้มตลาดรวมอสังหาฯปี"57 ยังไม่มีภาวะฟองสบู่ 

ถ้าโฟกัสเฉพาะ "คอนโดฯ" เป็นรายทำเล 1) ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ได้แก่ เพลินจิต สาทร ไม่มีปัญหาฟองสบู่ เพราะที่ดินเหลือน้อยและราคาแพง แต่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกมาก 

2) สุขุมวิทซอย 3-71 ยังให้ผลตอบแทนเพื่อซื้อลงทุนปล่อยเช่าที่จูงใจเฉลี่ย 5-6% ต่อปี 

3) คอนโดฯพื้นที่ชั้นกลาง เช่น ลาดพร้าว รัชดาฯ พระราม 9 ฯลฯ ถือว่ามีศักยภาพสูง เพราะเข้าถึงรถไฟฟ้าง่าย ขณะที่ราคาขายปรับขึ้นต่อเนื่องจากปี"54-56 จาก 7.7 หมื่น เป็น 8.4 หมื่น และ 1.06 แสนบาทตามลำดับ และ 4) คอนโดฯในพื้นที่รอบนอก มีแนวโน้มจะสร้างยูนิตขนาดเล็กลง เพื่อควบคุมราคาให้สอดรับกับกำลังซื้อ 

ในจำนวนคอนโดฯเปิดตัวใหม่ปี′56 ช่วง 11 เดือนแรก ตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนในอนาคต 8 สายทาง ได้แก่ 1) สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) 2) สายสีเขียว (วงเวียนใหญ่-บางหว้า) 3) สายสีเขียวเข้ม (แบริ่ง-สมุทรปราการ) 4) เอ็มอาร์ทีสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) 5) สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) 6) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 7) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และ 8) สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) 

ปรากฏว่า 3 อันดับแรก "รถไฟฟ้าสายสีม่วง" (บางซื่อ-บางใหญ่) มีสัดส่วนสูงสุด 42% จำนวน 1.35 หมื่นหน่วย "สายสีเขียวเข้ม" (แบริ่ง-สมุทรปราการ) 16% จำนวน 4,994 หน่วย "สายสีน้ำเงิน" (บางซื่อ-ท่าพระ) 9% จำนวน 2,792 ยูนิต 

แต่ถ้าโฟกัสตลาดคอนโดฯพรีเมี่ยมในกรุงเทพฯ ยังมีราคาต่ำกว่าที่ "ฮ่องกง-เซี่ยงไฮ้-สิงคโปร์" แต่คุณภาพโครงการใกล้เคียงกัน ไม่ว่าเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส, เซนต์ รีจีส เรสซิเดนซ์เซส ฯลฯ และยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติ ปี"57 จึงวางแผนนำคอนโดฯไปจัดโรดโชว์เสนอขายนักลงทุนที่เมืองกาลัวลัมเปอร์ มาเลเซีย และประเทศสิงคโปร์ รวมถึงมีดีมานด์จากกลุ่มคนไทยระดับไฮเอนด์ที่ซื้อไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน

ด้านตลาดคอนโดฯพัทยา ปีนี้มีคอนโดฯสร้างใหม่ถึง 17,064 ยูนิต ในจำนวนนี้ 57% อยู่โซนหาดจอมเทียน โดยโครงการระดับไฮเอนด์ ยกตัวอย่างราคาตารางเมตรละ 1 แสนบาท มีลูกค้าชาวไต้หวันและฮ่องกงสนใจซื้อ 

โดยโควตาการขายห้องชุดให้กับชาวต่างชาติ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด แต่โครงการส่วนใหญ่ใช้สิทธิ์ลูกค้าต่างชาติเต็มโควตา จึงเชื่อว่าตลาดคอนโดฯโซนพัทยายังไปได้