เปิดไทม์ไลน์ "ภาษีที่ดิน" ปี 2564 ถือครองที่ดินแบบไหน จ่ายเท่าไร เป็นอย่างไรบ้าง?

     นับเป็นข่าวดีของผู้ถือสินทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ โรงแรม อาคารสำนักงาน หรืออุตสาหกรรม ที่ปี 2564 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่ 26 ม.ค.2564 เห็นชอบลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงขยายเวลาการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ลากยาวจากปีที่ผ่านมา

 

เปิดไทม์ไลน์ภาษีที่ดิน ปี 2564 (ขยายเวลา 2 เดือน)

กระทรวงการมหาดไทย ยังขยายเวลาชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564 ออกไปอีก 2 เดือน โดยมีไทม์ไลน์การดำเนินการเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประจำปี 2564 ที่มีการขยายระยะเวลาใหม่ ดังนี้ 

• ก่อน 1 เมษายน 2564

     อปท.จะต้องดำเนินการประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีที่จัดเก็บ และรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษี

• ภายในเมษายน 2564

     อปท.ต้องแจ้งการประเมินภาษี โดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี

• ภายในมิถุนายน 2564

     ผู้มีหน้าที่เสียภาษี จะต้องชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษี

• ภายในมิถุนายน - สิงหาคม 2564

     ผู้มีหน้าที่เสียภาษีสามารถผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 3 งวด โดยงวดที่หนึ่งจะต้องดำเนินการภายในมิถุนายน 2564 งวดที่สอง ต้องชำระภาษีภายในกรกฎาคม 2564 และงวดที่สาม ภายในเดือนสิงหาคม 2564

• ภายในกรกฎาคม 2564

     อปท.มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ

• ภายในสิงหาคม 2564

     อปท.แจ้งรายการภาษีค้างชำระให้สำนักงานที่ดินหรือสำงานที่ดินสาขา

เปิดวิธีคำนวนภาษีที่ดิน ปี 2564

     นอกจากนี้ ครม.ยังมีมติลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564 ลง 90% ของภาษีที่คำนวณได้ตามมาตรา 42 หรือมาตรา 95 แล้วแต่กรณี นั่นหมายความว่าปีนี้ผู้ที่ถือครองสินทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะจ่ายภาษีเพียง 10% เท่านั้น โดยครอบคลุมที่ดินทุกประเภท

     ซึ่งหากย้อนกลับไปดูตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มาตรา 37 และมาตรา 94 มีการกำหนดอัตราภาษีที่ใช้เก็บปี 2563-2564 ดังนี้ 

 

1) เกษตรกรรม 

     พื้นที่เกษตรกรรม อัตราเพดานภาษีอยู่ที่ 0.15% ทั้งนี้ขั้นของภาษีที่ดินประเภทเกษตรกรรมขึ้นอยู่กับประเภทของเจ้าของที่ดิน หากถือครองที่ดินเกษตรกรรมในฐานะบุคคลธรรมดา ถ้ามูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นภาษี แต่หากเป็นในนามนิติบุคคล ที่ดินราคาไม่เกิน 75 ล้านบาท จะคิดในอัตรา 0.01% ไล่เรียงไปตามมูลค่าราคาที่ดิน 

• สูตรในการคำนวณภาษีที่ดิน 

- ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย (บุคคลธรรมดา)  = (มูลค่าที่ดิน - มูลค่าที่กฎหมายยกเว้น 50 ล้าน) x อัตราภาษีที่ดิน

- ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย (นิติบุคคล)  = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน

• ตัวอย่างการคำนวณภาษี ปี 2564

     หากที่ดินเกษตรกรรม (ในนามนิติบุคคล) มีมูลค่า 10 ล้านบาท ซึ่งจะอยู่ในเกณฑ์อัตราภาษี 0.01% ซึ่งเมื่อคำนวนณออกมาได้แล้วจะต้องเสียภาษี 1,000 บาท แต่สำหรับปี 2564 ที่มีการปรับลดค่าภาษีลง 90% จะทำให้เสียอยู่ที่ 100 บาท นั่นเอง

 

2) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า บ้านไม่ใช้ประโยชน์ และอื่นๆ

     ที่ดินประเภทนี้มีการกำหนดอัตราเพดานภาษีไว้ที่ 1.2% โดยหากที่ดินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.3% ขณะที่ที่ดินมูลค่า 50-200 ล้านบาท อัตราภาษีเพิ่มขึ้นเป็น 0.4% ไล่เรียงไปถึงมุลค่าที่ดินมากกว่า 5,000 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.7% อย่างไรก็ตาม หากที่ดินรกร้างว่างเปล่า ยังคงปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ ทุกๆ 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% แต่อัตราภาษีรวมทั้งหมดต้องไม่เกิน 3% 

• สูตรในการคำนวณภาษีที่ดิน 

     ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน

• ตัวอย่างการคำนวณภาษี ปี 2564

     หากที่ดินมีมูลค่า 10 ล้านบาท ซึ่งจะอยู่ในเกณฑ์อัตราภาษีที่ 0.3% ผู้ถือครองที่ดินนั้นจะต้องจ่ายค่าภาษี 30,000 บาท แต่สำหรับปี 2564 ที่มีการปรับลดค่าภาษีลง 90% จะทำให้เสียอยู่ที่ 3,000 บาท

3) ที่อยู่อาศัย

     3.1 ที่อยู่อาศัย บ้านหลังหลัก (กรณีที่ดินและบ้านที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน) 

     สำหรับประเภทที่อยู่อาศัย ที่เป็นบ้านหลังแรก โดยเป็นที่ดินและบ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน มีการกำหนดให้ยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากมูลค่ารวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท กำหนดอัตราภาษีไว้ที่ 0.03% และหากมีมูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.05% และหากมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.1% แต่ทั้งนี้อัตราภาษีนี้จะเป็นการคิดในปี 2563-2564 เท่านั้น 

• สูตรในการคำนวณภาษีที่ดิน 

     ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน

• ตัวอย่างการคำนวณภาษี ปี 2564

     อย่างที่อธิบายไปตอนต้น หากที่ดินและบ้านมีมูลค่ารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่หากสมมติว่ามูลค่ารวมทั้งหมดเป็น 75 ล้านบาท ซึ่งจะอยู่ในเกณฑ์ของอัตราภาษี 0.03% ทำให้จะต้องจ่ายภาษี 22,500 บาท แต่ในปี 2564 ที่มีการปรับลดค่าภาษีลง 90% จึงเสียภาษีอยู่ที่ 2,250 บาท

 

     3.2) ที่อยู่อาศัย บ้านหลังหลัก (กรณีบ้านที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน) 

     สำหรับที่อยู่อาศัย บ้านหลังหลัก ที่อยู่ในกรณีบ้านที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน หากราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนบ้านที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10-50 ล้านบาท อัตราภาษีอยู่ที่ 0.03% และหากมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษีอยู่ที่ 0.1% 

• สูตรในการคำนวณภาษีที่ดิน 

     ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน

• ตัวอย่างการคำนวณภาษี ปี 2564

     สมมติราคาบ้านมูลค่า 10 ล้านบาท จะอยู่ในเกณฑ์อัตราภาษี 0.02% ทำให้ต้องเสียภาษี 2,000 บาท แต่ในปี 2564 ที่มีการปรับลดค่าภาษีลง 90% จึงเสียภาษีอยู่ที่ 200 บาท

 

     3.3) ที่อยู่อาศัย บ้านหลังอื่น 

     สำหรับบ้านหลังอื่น อัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% สำหรับบ้านที่ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีไล่เรียงขึ้นจนถึงอัตราภาษี 0.1% เมื่อบ้านมีราคาเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป 

• สูตรในการคำนวณภาษีที่ดิน 

     ภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน

• ตัวอย่างการคำนวณภาษี ปี 2564

     สมมติราคาบ้านมูลค่า 10 ล้านบาท จะอยู่ในเกณฑ์อัตราภาษี 0.02% ทำให้ต้องเสียภาษี 2,000 บาท แต่ในปี 2564 ที่มีการปรับลดค่าภาษีลง 90% จึงเสียภาษีอยู่ที่ 200 บาท

 

     อย่างไรก็ตามอีกมาตรการช่วยเหลือที่ออกมาคือ การลดค่าธรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% เฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังนี้ 

     - ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์ จากผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน 

     - ห้องชุดจากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอาคารชุดในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย โดยการจดทะเบียนการโอน การจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินในคราวเดียวกัน