ดัดแปลง และต่อเติมบ้าน ต้องรู้อะไรบ้าง?

หลังจากการสร้าง”บ้าน”หรือ การซื้อ “บ้านจัดสรร” ที่มีการดำเนินการที่ถูกต้องตามที่กล่าวไว้ใน บทที่ 1 แล้ว เมื่ออยู่ๆกันไป..วันหนึ่งเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ก็มักอยากจะดัดแปลง ต่อเติม ไม่ว่าจะเพื่อเพิ่มความสยงามน่าอยู่ หรือเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ซึ่งในการดัดแปลงหรือต่อเติม”บ้าน” สามารถทำได้ดังนี้

 

การดัดแปลง ต่อเติมที่ต้องขออนุญาต มีขั้นตอนเหมือนกับการสร้าง”บ้านใหม่”ทุกประการ

• การต่อเติมที่มีโครงสร้างใหม่ เข้าข่ายดัดแปลงอาคาร
• การซ่อมแซม หรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดิมหรือวัสดุชนิดอื่นการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลดหรือขยายลัษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคาร แม้จะไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร แต่มีการเพิ่มน้ำหนักส่วนใดส่วนหนึ่งให้แก่โครงสร้างเดิมของอาคารเกินร้อยละ 10
• การเปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่เป้นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กดครงสร้างรูปพรรณ
• การลดหรือเพิ่มพื้นที่ของหลังคา หรือพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง ให้เนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้น พื้นที่รวมกันเกิน 5 ตารางเมตรขึ้นไป

 

การดัดแปลง ต่อเติมที่ ไม่ต้องขออนุญาต

• การซ่อมแซม หรือเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยาย ลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10 เช่น การทาสี ปูหรือเปลี่ยนกระเบื้อง เปลี่ยนประตู-หน้าต่าง เป้นต้น
• การลดหรือเพิ่มพื้นที่ของหลังคา หรือพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง ให้มีพื้นที่น้อยลงหรือมากขึ้น พื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

สำหรับบ้านที่สร้างสำเร้จรุป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ แม้โดยมากผู้ประกอบการจะออกแบบและก่อสร้าง โดยกำหนดให้มีระยะห่างระยะร่น และพื้นที่ว่าง ตามที่กฎหมายกำหนด แต่หากต้องการต่อเติมหรือดัดแปลงก็ต้องตรวจสอบและดำเนินตามขั้นตอนอีกครั้งเช่นกัน

 

ใส่ใจเพื่อนบ้าน

เช่นเดียวกับการสร้าง”บ้านใหม่” ท่านจำเป็นต้องต้องแสดงมารยาทและน้ำใจเอาใจเขามาใส่ใจเราด้วนการไม่ละเลยสิ่งนี้…

• เจรจาตงลงกับเพื่อนบ้าน โดยแจ้งรายละเอียดมากพอสมควร เช่น บริเวณที่จะต่อเติมแผนและกำหนดเวลาในการทำงาน
• เลือกใช้วิธีการที่สร้างผลกระทบต่อบ้านและอาคารข้างเคียงน้อยกว่า เช่น กรณีต้องลงเสาเข็มในพื้นที่ที่จะต่อเติม ควรเลือกใช้เสาเข็มเจาะ ซึ่งอาจจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าแบบเสาเข็มตอกแต่สร้างผลกระทบต่อบ้านและอาคารข้างเคียงน้อยกว่าการใช้เสาเข็มตอกซึ่งต้องใช้ปั้นจั่นกระแทกกดเสาให้ลงไปในดินให้ได้ระยะที่วิศวกรคำนวนไว้ตามคุญสมบัติของแต่ที่ ซึ่งแรงกระแทกอาจส่งผลกระทบทำให้กำแพง รั้ว หรือตัวบ้านข้างเคียงเกิดร้อยร้าว ทรุดตัว หรืออาจถึงขั้นพังทลาย นำมาซึ่งการบาดหมาง การฟ้องร้อง เสียความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน เสียค่าใช้จ่าย และเสียเวลาของทั้งสองฝ่าย

 

บางกรณีแม้กฎหมายไม่บังคับ แต่ถ้าช่วยสร้างความสบายใจให้เพื่อนบ้านค้างเคียง ก็จะลดปัญหาท่ี่อาจเกิดขึ้นได้

1.เตรียมการป้องกันเหตุที่คาดไว้ล่วงหน้าว่าจะรบกวน หรือทำให้เพื่อนบ้านเดือดร้อนรำคาญ เช่น

• กำชับผู้รับจ้างให้ระวังการรุกล้ำพื้นที่ใกล้เคียง
• หากจำเป็นต้องเข้าไปใช้พื้นที่ของเพื่อนบ้านจะต้องขออนุญาตก่อนทุกครั้ง
• ฝุ่นละอองและวัสดุตกหล่น ด้วยการติดตั้งตาข่ายคลุมรอบบริเวณก่อสร้าง

2.บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร สามารถสร้างผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด(ผนังทึบ) ห่างจากเขตที่ดินข้างเคียงได้ในระยะห่างที่ต้องไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร หากระยะห่างน้อยกว่าที่กำหนด จะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินด้านนั้น๐บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่เกินกว่า 300 ตารางเมตร จะต้องมีที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่า 1 เมตร กรณีที่บ้านสูงเกินกว่า 15 เมตร ต้องมีที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่า 2 เมตร๐ด้านชิดที่ดินเอกชน หากมีช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศหรือริมระเบียงชั้น 2 ลงมา ต้องห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร ชั้นที่ 3 ขึ้นไป ต้องห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

 

 

ระวัง…   การใช้อาคารผิดประเภท

การใช้ “บ้าน” สำหรับพักอาศัย มาดัดแปลง ต่อ เติม เพื่อการพาณิชญ์ ทำสำนักงาน ห้องแบ่งเช่า หรือเพื่อการอื่นที่ไม่ใช่เพื่อการพักอาศัย เข้าข่ายการใช้อาคารผิดประเภท! มีความผิดตามกฎหมาย! และอาจเกิดอันตรายต่อผู้ใช้อาคารและผู้อาศัยข้างเคียง!

• หากต้องการเปลี่ยนประเภทการใช้อาคารจากที่พักอาศัยตามปกติเป็นประเภทอื่นๆ จะต้องขออนุญาตให้ถูกกฎหมาย
• สามารถขอคำปรึกษาได้ที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขตนั้นๆ หรือกองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร