โลกเดือดสะเทือนถึงไทย! พิษสงครามอิหร่าน-สหรัฐฯ บีบคนไทย ‘รัดเข็มขัด’ ขั้นสุด อสังหาฯงัดกลยุทธ์สู้ เสิร์ฟคอนโดฯ ราคาจับต้องได้ ปลุกชีพ Longstay Visa ดึงกำลังซื้อต่างชาติ

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้านจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ โดยมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบเพิ่มเติมจากความขัดแย้งระหว่างอิสราเอล สหรัฐฯ และอิหร่าน ส่งผลโดยตรงต่อราคาน้ำมัน ต้นทุนสินค้า และบริการ สร้างความกังวลด้านพลังงาน ทำให้คนไทยเลือกที่จะใช้เงินลดลง ระมัดระวังการใช้จ่ายอย่างเห็นได้ชัด นอกจากปัจจัยภายนอกแล้ว การจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้าในช่วงไตรมาสแรกยังส่งผลต่อความเชื่อมั่นของภาคเอกชน ทำให้การตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์มูลค่าสูง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยถูกชะลอออกไป แม้ภาครัฐจะพยายามกระตุ้นตลาดผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV แล้วก็ตาม

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยข้อมูลในช่วงไตรมาส 1 ของ ปี 2569 ที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมประมาณ 7,170 ยูนิต ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขอุปทานที่เพิ่มขึ้นนี้ ไม่ได้สะท้อนถึงการขยายตัวของกำลังซื้อที่แท้จริง เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ผู้ประกอบการจะพยายามใช้กลยุทธ์ทางการตลาดอย่างเข้มข้นแต่ผลลัพธ์ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

แม้ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 พอเห็นการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดี โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บางโครงการมีคนไปรอล่วงหน้าหลายวัน เพื่อทำการจองซื้อ แม้ว่าจะไม่ถึงกับปิดการขาย (Sold Out) แต่ก็สามารถสร้างยอดขายได้ดีตามเป้าที่ผู้ประกอบการวางไว้ แต่เมื่อเกิดสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศและราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดความกังวลต่อค่าครองชีพและทิศทางเศรษฐกิจที่ไม่มีความชัดเจน ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกปรับกลยุทธ์ ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป คาดการณ์ว่าตลอดปี 2569 จะมีปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 15,000 – 18,000 ยูนิต ซึ่งอาจจะมากกว่านี้ ต้องจับตาเรื่องของปัจจัยทางเศรษฐกิจและภาวะสงครามในช่วงครึ่งปีหลัง ที่จะเป็นตัวกำหนดทิศทางได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น

ในไตรมาส 1/2569 ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวหรือให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาไม่แพงมากขึ้น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 55% เนื่องจากโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกเมืองชั้นใน และมีหลายโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร  คาดว่าตลอดปี 2569 การปรับขึ้นราคาจะเป็นไปอย่างจำกัด ตามภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยผู้ประกอบการเลือกที่จะโฟกัสตลาดที่มั่นใจ เลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีความโดดเด่นทั้งด้านทำเลและคอนเซปต์ที่ชัดเจนเท่านั้น พร้อมทั้งชะลอการลงทุนในพื้นที่ Oversupply

อย่างไรก็ตาม ตลาดต่างชาติเริ่มส่งสัญญาณบวกอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพำนักระยะยาว หรือโยกย้ายเงินทุนเพื่อความปลอดภัย ซึ่งประเทศไทยเป็นเป้าหมายที่โดดเด่นจากนโยบาย "Longstay Visa" สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ผ่านความร่วมมือกับ บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด โดยเน้นโครงการในหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น กรุงเทพ ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา กลุ่มเป้าหมายสำคัญคือกลุ่มผู้เกษียณอายุ นักลงทุน และกลุ่ม Digital Nomad ที่ต้องการพำนักชั่วคราวเพื่อเลี่ยงความขัดแย้งในภูมิภาค ทั้งนี้ ยังคงต้องติดตามต่อไปว่ามาตรการดังกล่าวจะดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติได้มากน้อยเพียงใดในช่วงที่เหลือของปี

แม้ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงจะส่งผลต่อเงินเฟ้อ แต่ผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยอาจไม่รุนแรงอย่างที่กังวล เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนเพียง 25% - 30% ของมูลค่าโครงการ หากต้นทุนวัสดุเพิ่มขึ้น 10% - 20% จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนรวม หรือ อัตรากำไรเพียง 2.5% - 6% ซึ่งเป็นระดับที่ผู้ประกอบการยังสามารถบริหารจัดการได้ อย่างไรก็ตาม หากวัสดุก่อสร้างยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว ย่อมส่งผลต่อการปรับราคาขายในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สำหรับปีนี้ คาดว่า ราคาขายคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงเร่งระบายสต็อก โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) ซึ่งประเด็นที่น่ากังวลกว่าการเปิดโครงการใหม่ แต่ความท้าทายที่แท้จริงกลับอยู่ที่ “การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย” เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดสูงสุด โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 50% - 60% พร้อมเงื่อนไขการพิจารณาที่ซับซ้อนและละเอียดมากขึ้น