จุดเปลี่ยน "อสังหาปีระกา" มาตรการรัฐ-ภาษีที่ดิน-เดินรถสายสีม่วง

     เป็นอีก 1 ปีที่เข้มข้นสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับจุดเปลี่ยนและความหวังที่พัดเข้ามาตลอดทั้งปีท่ามกลางเศรษฐกิจไทยยังค่อนข้างซบเซา มีทั้งแง่บวกและลบที่ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ปี 2559 ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รวบรวมจุดเปลี่ยนใหญ่ ๆ ที่เกิดขึ้นตลอดปีที่ผ่านมา มีตั้งแต่มาตรการรัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯ การเปิดเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ

 

• มาตรการรัฐช่วยระบายสต๊อก

ครึ่งปีแรกที่มีมาตรการรัฐ ลดค่าโอน 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่นเหลือล้านละ 300 มีผล 30 ต.ค. 58-29 เม.ย. 59 โดยบังคับใช้ 6 เดือน ทำให้กลยุทธ์ปี ของบิ๊กแบรนด์ส่วนใหญ่เป็นเกมของการขายระบายสต๊อกสินค้าบ้าน-คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ รวมทั้งบ้านแนวราบที่เร่งสร้างเสร็จทันก่อนหมดอายุ แน่นอนว่าแผนธุรกิจครึ่งปีแรกเน้นระบายสต๊อกเก่าผลักโครงการเปิดตัวใหม่ไปกระจุกตัวช่วงครึ่งปีหลังเป็นส่วนใหญ่เช่นบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เดิมประกาศแผนเมื่อต้นปีཷ เปิดตัว 16 โครงการ ในจำนวนนี้มีแค่ 1 โครงการเปิดตัวช่วงครึ่งปีแรกและบุกหนัก 15 โครงการในครึ่งปีหลัง

จากแผนธุรกิจของรายใหญ่ ทำให้เหลือช่องว่างให้กับรายกลาง-รายเล็กที่หลายบริษัทเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ในรูปแบบป่าล้อมเมืองก็ว่าได้ แรงเหวี่ยงของมาตรการรัฐสะท้อนจากข้อมูล “ศขอ.-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” หรือ REIC ระบุว่า 6 เดือนแรกปี มีการโอนที่อยู่อาศัย 131,500 ยูนิต เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในด้าน “ยอดพรีเซล” หรือยอดขายใหม่อาจไม่เป็นไปตามคาด ผลงานบริษัทมหาชน 7 ใน 9 บริษัทมียอดพรีเซลต่ำกว่า 50% จากเป้าทั้งปี โดยดีเวลอปเปอร์บางรายยอมรับว่ายอดขายใหม่ไม่เป็นไปตามคาด มองว่ามาตรการรัฐเป็นตัวช่วยให้ผู้ซื้อเร่งรับโอนเท่านั้น

 

• สะดุ้ง “พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์”

สำหรับภาษีหรือค่าธรรมเนียมยังเป็นประเด็นหลักของปี อย่างต่อเนื่อง เมื่อมีมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติ ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ… วันที่ 7 มิ.ย. 59 เรียกไม่เป็นทางการว่า “ภาษีทรัพย์สิน” หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ มีประวัติยาวนานเริ่มนำเสนอตั้งแต่รัฐบาลชวน หลีกภัย เมื่อปี 2537 ล่าสุดปีนี้ รัฐบาล คสช. หยิบขึ้นมาปัดฝุ่น สาระสำคัญยุบรวมภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เข้าเป็นฉบับเดียวกัน จัดระเบียบการจัดเก็บภาษีจากผู้ถือครองทรัพย์สิน 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่ดินเปล่า ผลกระทบทางตรงต่อภาคอสังหาฯ ว่ากันว่าเริ่มตั้งแต่ต้นทางคือที่ดินเปล่า รัฐจัดเก็บภาษีเริ่มต้น 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน มีอัตราลดหย่อนภาษีเหลือ 0.05% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับบริษัทจัดสรร แต่ผลกระทบที่ลึกซึ้งกว่าที่มีต่อดีเวลอปเปอร์ น่าจะเป็นการกักตุนแลนด์แบงก์หรือที่ดินเปล่ารอการพัฒนา เพราะถ้าถือนานมากเท่าไหร่ ภาระภาษีก็ยิ่งมากขึ้นเท่านั้น โดยอัตราจัดเก็บมีตั้งแต่ 1-3% หรือล้านละ 1-3 หมื่นบาทในช่วง 3 ปีแรก ผลกระทบต่อมาหนีไม่พ้นเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด โดยเฉพาะทำเลกลางเมืองมูลค่าสูง ทำให้เริ่มเห็นแรงกระเพื่อมในการปรับตัวของเจ้าที่ดินหลายรายมีการคายที่ดินออกมา ถ้ายังจำกันได้ บิ๊กดีลแห่งปีที่ทำได้เงียบเชียบมากก็คือ กรณีแปลงที่ดินโรงแรมปาร์ค นายเลิศ ถ.วิทยุ ย่านชิดลม เนื้อที่ 15 ไร่ ทายาทธุรกิจ “บี-ณพาภรณ์ โพธิรัตนังกูร” กรรมการผู้จัดการตัดสินใจขายให้กับเครือโรงพยาบาลกรุงเทพในราคา 10,800 ล้านบาท ลองคำนวณเล่น ๆ ถ้าไม่ขายออกไป คงต้องควักกระเป๋าจ่ายพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ปีละ 100 ล้านบาททุกปี กลับมาดูผลกระทบฟากผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออสังหาฯ กันบ้าง รัฐบาลคุ้มครองบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี และเริ่มจัดเก็บหลังที่ 2 เป็นต้นไป ในอัตรา 0.03-0.3% หรือล้านละ 300-3,000 บาทขึ้นกับมูลค่าบ้าน ยังไม่พอ หากนำที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ มาปล่อยเช่าจะถูกนับเป็นประเภทพาณิชยกรรม เสียภาษีแพงขึ้นเป็น 0.3-2.0% หรือล้านละ 3,000-20,000 บาท ทั้งนี้ทั้งนั้น พร็อพเพอร์ตี้แท็กซ์ เดิมกระทรวงคลังตั้งเป้าบังคับใช้ 1 ม.ค. 2560แต่เนื่องจากมีผลกระทบวงกว้าง ประกอบกับมีความล่าช้าบางประการ จึงเลื่อนกำหนดบังคับใช้ออกไปเป็น 1 ม.ค. 2561 แทน

• สีม่วงสะดุดฟันหลอ 1 สถานี

ในด้านอินฟราสตรักเจอร์มีปัจจัยบวกอยู่ที่กำหนดเปิดบริการสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ช่วยเปิดหน้าดินโซนชานเมือง ด้วยระยะทางยาว 23 กม.จำนวน 16 สถานี ทำให้มีการลงทุนพัฒนาโครงการทั้งแนวสูง-แนวราบดักอนาคตกันอย่างคึกคัก ภาพการแข่งขันดังกล่าวนำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย”คอลลิเออร์ส(ประเทศไทย)”สำรวจข้อมูล ณ ช่วงสิ้นปีྲྀ พบว่า คอนโดฯ ทำเลสายสีม่วงเหลือขาย 4,300 ยูนิต คิดเป็น 33% ถือว่าซัพพลายสูง ท่ามกลางความหวังที่ลุ้นให้การเปิดเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวช่วยทำให้ระบายซัพพลายในแต่ละโครงการ แต่แล้วก็มีสิ่งไม่คาดคิดเกิดขึ้นกำหนดเปิดบริการเป็นทางการวันที่ 6 สิงหาคม 2559 มีอุปสรรคจากการที่ระยะทาง 23 กม.ขาดช่วงการเดินทางไป 1 สถานี “เตาปูน-บางซื่อ” โดยสถานีเตาปูนของสายสีม่วงถูกออกแบบให้เป็นสถานีเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-หัวลำโพง ปัญหาคือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังเคลียร์ไม่จบ รวมถึงสัญญาเดินรถ 1 สถานีดังกล่าว ทำให้ไม่สามารถเชื่อมต่อเป็นหนึ่งเดียวได้ แม้ว่าจะเป็นปัญหาในเชิงบริหารจัดการของภาครัฐ แต่ผลกระทบตกอยู่กับผู้ใช้บริการสายสีม่วงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จนถึงปัจจุบัน แผนลงทุนสายสีม่วงเล็งผลเลิศว่าเมื่อเปิดบริการแล้วจะมีผู้ใช้บริการ 7.3 หมื่นเที่ยวคน/วัน สถิติจริงมีเพียง 2 หมื่นเที่ยวคน/วันเท่านั้น กระทบชิ่งทำให้ยอดขายคอนโดฯ ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่กระเตื้องอย่างที่คิด อย่างไรก็ตาม ถึงแม้สายสีม่วงจะขาดความคึกคักไปบ้าง แต่ก็เป็นรถไฟฟ้าที่จับต้องได้เพราะสร้างเสร็จและเปิดเดินรถแล้ว ทำให้ยังคงมีดีเวลอปเปอร์หลายรายซุ่มเตรียมที่ดินเพื่อรอเปิดตัวโครงการใหม่

 

• ครึ่งปีหลัง ศก.ชะลอต่อเนื่อง

เหลียวมาดูสถานการณ์ครึ่งปีหลัง แม้แผนธุรกิจในการเปิดตัวโครงการใหม่ของบิ๊กแบรนด์เน้นให้อยู่ในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ปัจจัยลบหลายด้านรุมเร้า ทั้งเศรษฐกิจโลก การส่งออกหลุดเป้า ราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ กำลังซื้อไม่ฟื้นตัว ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตในอัตราสูงทำให้กำลังซื้อฝ่อตัวลง จนกระทั่งบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่พร้อมใจกันชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ โดย “ประชาชาติธุรกิจ” เคยสำรวจเพียง 5 บริษัทพบว่ามีการชะลอเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมกันกว่า 5 หมื่นล้านบาท เป็นการชะลอปีนี้ไปเปิดตัวต้นปี 2560 แทน ทั้งนี้ ดีเวลอปเปอร์หลายรายประเมินสอดคล้องกันว่า การเลื่อนเปิดโครงการในไตรมาส 4/59 แนวโน้มทำให้ตลาดอสังหาฯ ติดลบจากปีก่อนเล็กน้อย -1% ถึง -5% แต่ถือว่าเป็นการชะลอดีมานด์ทบยอดไปยังปี 2560 แทน ไม่ใช่ภาวะตลาดซึมเซาระยะยาว จึงไม่น่ากังวลแต่อย่างใด