อสังหาฯยุคต้นทุนแพง! "บิ๊กอสังหา" ขย่มรายกลาง-เล็ก ผุดโครงการ 100 ไร่ กดต้นทุนต่ำ

อสังหาฯยุคต้นทุนแพงรายใหญ่ขย่มรายกลาง-เล็ก แห่ผุดโครงการขนาด 100 ไร่ “เพอร์เฟค-พฤกษา-แสนสิริ-โกลด์-ปริญสิริ” ปักหมุดทำเลล้อมเมืองโซนกรุงเทพกรีฑา ชัยพฤกษ์ กัลปพฤกษ์ กิ่งแก้ว แจ้งวัฒนะ เกษตร-นวมินทร์ ลงทุนแนวราบคอนเซ็ปต์มิกซ์โปรดักต์ กวาดลูกค้า 2-8 ล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจแผนธุรกิจบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีแนวโน้มหันมาลงทุนพัฒนา โครงการขนาดใหญ่ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่มากขึ้น มาจากหลายสาเหตุ ทั้งเรื่องที่ดินแพงทำให้การทำโครงการไซซ์กลาง-เล็กไม่ตอบโจทย์รายได้และผล กำไร ประกอบกับเป็นกลยุทธ์การแข่งขันเพราะมีความได้เปรียบด้านเงินทุนสูงกว่า บริษัทรายกลาง-เล็ก

 

• โกลด์ติดใจบริหารต้นทุนง่าย

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ เปิดเผยว่า ปี 2560 บริษัทมีกลยุทธ์ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 100 ไร่ขึ้นไป เพื่อนำมาพัฒนาโครงการภายใต้คอนเซ็ปต์มิกซ์โปรดักต์ มีทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวในทำเลเดียว และเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 3 ทำเล ได้แก่ แจ้งวัฒนะ,สาทร-กัลปพฤกษ์ และลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ เจาะกำลังซื้อกลุ่มราคา 2-8 ล้านบาท สาเหตุที่เลือกพัฒนาที่ดินแปลง ใหญ่ เพราะการซื้อและทยอยพัฒนาโครงการขนาดเล็ก 20-30 ไร่เวลาซื้อเพิ่มเติมมีปัญหาต้นทุนที่ดินแพง การรวมเป็นแปลงใหญ่มีต้นทุนค่าที่ดินถูกกว่า บริหารผู้รับเหมาก่อสร้างและพนักงานดูแลโครงการได้ดีกว่าโดยทำเลที่เลือก ต้องเป็นชุมชนดั้งเดิม มีดีมานด์สูง ซัพพลายเหลือน้อย แปลงที่ดินสามารถเข้าออกได้หลายทาง และตั้งอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าตลาดสด ก่อนหน้านี้บริษัทเคยทำโครงการในซอยอ่อนนุช 65 เนื้อที่รวม 150 ไร่ เมื่อปลายปี 56 ตอนนี้ใกล้ปิดการขาย โดยพัฒนาไปกว่า 1,100 ยูนิต จึงมั่นใจว่าทำโครงการใหญ่ตอบโจทย์ต้นทุนพัฒนาโครงการในยุคนี้ นายแสนผินกล่าว

 

• พฤกษา-แสนสิริแข่งตุนที่ดิน

นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า แสนสิริเริ่มปรับกลยุทธ์การจัดซื้อที่ดิน เดิมซื้อทีละเฟส 60-90 ไร่ หากต้องการขยายเฟสใหม่จะซื้อที่ดินข้างเคียงเพิ่มเติม ปัจจุบันเปลี่ยนมาซื้อที่ดินครั้งเดียวรวมเป็นแปลงใหญ่ 200-300 ไร่ แล้วจึงทยอยแบ่งเฟสพัฒนา เพราะที่ดินโครงการแนวราบเริ่มมีราคาสูงขึ้นเร็ว ทำให้ต้องซื้อแลนด์แบงก์เก็บเป็นสต๊อก 

 

นายนิมิตร พูลสวัสดิ์ กรรมการผู้จัดการสายงานธุรกิจบ้านเดี่ยว บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า การคัดเลือกที่ดินแปลงใหญ่เป็นกลยุทธ์หลัก เพราะทำให้ต้นทุนภาพรวมต่ำลง ทั้งค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ การทำตลาดก็ง่ายขึ้น แต่มีจุดด้อยอยู่ที่ต้องลงทุนสูงในตอนแรก ตัวอย่างที่ดินแปลงใหญ่ พัฒนามากว่า 5 ปี อาทิ ที่ดิน ซ.พัฒนาการ 38 กว่า 500 ไร่ มีทั้งทาวน์เฮาส์ราคาเริ่ม 2.5-3.5 ล้านบาท จนถึงบ้านเดี่ยว 8-10 ล้านบาท ล่าสุดเหลือที่ดิน 100 ไร่ คาดว่าจะทำสินค้าระดับกลาง-บน อาทิ บ้านเดี่ยวกลุ่มพรีเมี่ยม 10 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ย่าน ถ.กิ่งแก้ว 300 ไร่ และ ถ.รามคำแหง 100 ไร่

• เพอร์เฟคตุนที่ดิน 1,200 ไร่

นาย วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กลยุทธ์การซื้อที่ดินแปลงใหญ่หลักร้อยไร่มีข้อได้เปรียบหลายอย่าง
1.ราคาที่ดินต่อตารางวาถูกลงโดยที่ดินส่วนใหญ่แปลงติดถนนจะมีราคาสูง ลึกเข้ามาด้านในซึ่งเป็นที่ตาบอดราคาถูกกว่าถ้าซื้อรวมแปลงใหญ่ทำให้ถัว เฉลี่ยราคาถูกลง
2.ประหยัดต้นทุน (Economy of Scale) ในแง่การก่อสร้าง สาธารณูปโภคส่วนกลาง สร้างสวน คลับเฮาส์ ทะเลสาบขนาดใหญ่ได้เช่น โครงการขนาดเล็กอาจลงทุนคลับเฮาส์ 20 ล้านบาท ถ้าเป็นขนาดใหญ่สามารถสร้างคลับเฮาส์ 50 ล้านบาท เมื่อเฉลี่ยราคาคลับเฮาส์ต่อบ้านแต่ละหลังในโครงการจะถูกกว่า รวมถึงในทางการตลาดลูกค้าประทับใจเมื่อโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่
3.พัฒนาโครงการมิกซ์โปรดักต์ ส่วนใหญ่เพอร์เฟคแบ่งพัฒนาเฟสละ 50-60 ไร่ จัดรูปที่ดินและถนนให้สวยงามแต่ข้อเสียก็มีเช่นกัน นั่นคือต้องลงทุนสูง มีภาระการจ่ายดอกเบี้ยตั้งแต่ซื้อที่ดินจนถึงพัฒนาโครงการจนหมด อาจใช้เวลา 5-7 ปี สำหรับที่ดินขนาด 500 ไร่ ดังนั้นบริษัทที่ทำได้ต้องมีต้นทุนทางการเงินต่ำ และสายป่านยาวพอที่จะเก็บแลนด์แบงก์ ราคาที่ดินอาจพุ่งขึ้นเท่าตัว คุ้มค่าต่อการจ่ายดอกเบี้ยระหว่างถือแลนด์แบงก์ 3-5 ปี
     ทั้งนี้ บริษัทมีโครงการที่เป็นเรือธง เช่น รามคำแหง ราชพฤกษ์ รังสิต รัตนาธิเบศร์ ไซซ์โครงการหลายร้อยไร่ และมีพื้นที่เหลือไม่มาก และมีที่ดินรอพัฒนา อาทิ โซนกรุงเทพกรีฑา 500 ไร่, ชัยพฤกษ์ 500 ไร่, ซอยสุขุมวิท 77 อีก 200 ไร่ รวมไม่ต่ำกว่า 1,200 ไร่