เกร็ดความรู้ การยื่นขอสินเชื่อบ้าน มีขั้นตอนอย่างไร ต้องเตรียมตัวอะไรบ้าง?

ซื้อบ้าน โดยปกติจะให้กู้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย หรือราคาที่ธนาคารประเมิน (ใช้ราคาที่ต่ำกว่า) นั่นแปลว่า ส่วนเกินต้องหามาจ่ายเอง การยื่นสินเชื่อต้องมีความพร้อม การเตรียมตัวที่ดีในเรื่องของเอกสาร ข้อมูลด้านการเงินต่างๆ และการพิจารณาความสามารถในการชำระเงินผ่อนบ้านของตัวเองว่ามีความพร้อมมากน้อยแค่ไหนก่อนทำการยื่นเอกสารขอกู้ซื้อบ้าน เพราะถ้าเรายังไม่มีความพร้อมมากพอก็ต้องรอให้พร้อมก่อน แต่ถ้าพิจารณาแล้วมีความพร้อมมากพอและมั่นใจแล้วก็ลองทำตามขั้นตอนดังนี้ได้เลยครับ

เริ่มเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง

เอกสารที่ต้องใช้ (กรณีมีเงินเดือน)

- สำเนาบัตรประชาชน ถ่ายให้เห็นหน้าชัดชัด อย่ามืดดำ (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้าน (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณ๊สมรสแล้ว)
- สำเนาบัญชีเงินฝาก (statement) แสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน (ธนาคารใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นบัญชีของธนาคารที่จะขอกู้ และถ้ามีหลายบัญชีก็เอาไปให้หมด เน้นบัญชีที่มีรายการเคลื่อนไหวเยอะ ๆ) อย่าปลอมอย่าตัดแป๊ะทำมา เค้าเช๊คเจอนะ เช็คง่ายมากด้วย ของจริงของปลอม หลอกด้วยสายตาได้ แต่ข้อมูลจริงในระบบมีนะค่ะ
- หนังสือรับรองเงินเดือน (มีอายุ 1 เดือนนับจากวันที่ในเอกสารที่บริษัทออกให้)
- สำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อ ขอจากเจ้าของบ้านที่จะขาย จากโครงการ
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย (ถ่ายครบถ้วนทั้งหน้าและทุกหน้า ขนาดเท่าของจริง)
- สำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย

เพิ่มเติม

- เอกสารเครดิตบูโร (credit bureau) ของคู่สมรส ขอได้จากธนาคารนครหลวงไทย
- ใบระวาง(กรณีเจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์หาหมุดของตัวที่ดินไม่เจอ)ขอสำเนาได้จากสำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆหากเป็นเจ้าของบ้านที่มีชื่ออยู่ในฉโนดไปขอเองจะขอได้เลยแต่ถ้าหากผู้ซื้อไปขอต้องให้เจ้าของบ้านเซ้นต์รับรองสำเนาในสำเนาฉโนดที่ดินแล้วไปยื่นให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอดูได้หรือจะใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูก็ได้

เกร็ดความรู่้ ใบระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ คืออะไร?

ใบระวาง คือเอกสารหลักฐานทางแผนที่บรรจุรูปแผนที่โฉนดที่ดินเพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในกรอบสี่เหลี่ยมจัตุรัส กว้าง 50 เซนติเมตร ยาว 50 เซนติเมตร รูปแผนที่จะมีขนาดใหญ่หรือเล็กขึ้นอยู่กับมาตราส่วนที่ใช้กับระวางนั้นๆ เช่น มาตราส่วน 1: 4000 รูปแผนที่จะมีขนาดเล็กกว่า 1: 2000 หรือ 1: 1000 เป็นต้น ระวางบางประเภทจะใช้กับรูปแผนที่ น.ส.3ก.

วัตถุประสงค์ก็เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน เช่นกัน ประโยชน์ของระวางใช้เพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินที่มีกรรมสิทะ (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินชนิด น.ส.3ก. ขึ้นอยู่กับประเภทของระวางที่จัดสร้างขึ้นคือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน

โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

เลขที่ดิน หมายถึง เครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน

หน้าสำรวจ หมายถึง เครื่องหมายแสดงแปลงที่ดิน ที่ทางราชการได้ทำการสอบสวนตามลำดับก่อนและหลังเพื่อการออกโฉนดที่ดิน

ขั้นตอนการขอกู้

1) ไปที่สาขาของธนาคาร บอกพนักงานว่าจะทำเรื่องกู้ซื้อบ้าน โดยเตรียมเอกสารไปให้พร้อม
2) ถ้าพนักงานตรวจสอบเอกสารเบื้องต้นแล้วผ่าน ก็จะให้ทำเรื่องขอกู้ โดยจะต้องจ่ายค่าประเมินราคาให้กับธนาคาร (จ่ายแล้วไม่ได้คืน ไม่ว่าจะกู้ไม่ผ่านหรือเปลี่ยนใจภายหลังก็ตาม)
3) ธนาคารจะนัดหมายวัน-เวลาที่จะไปสำรวจที่ดินและหลักทรัพย์เพื่อประเมินราคา ซึ่งเป็นบริษัทภายนอก ไม่ใช่พนักงานของธนาคาร
4) หลังจากสำรวจประเมินราคาแล้ว รอผลจากธนาคาร โดยทั่วไปไม่น่าจะเกิน 2-3 สัปดาห์ ถ้าช้ากว่านั้นให้รีบติดต่อกับธนาคาร

คำตอบที่จะได้รับ คือ

- ผ่าน
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ไม่ผ่าน >> กลับไปเตรียมตัวเรื่อง "ความสามารถในการชำระหนี้" ให้ดูดีกว่านี้
- มูลค่าหลักทรัพย์ (บ้าน) ไม่เพียงพอ (แปลว่า ได้วงเงินกู้น้อยกว่าที่ตั้งใจ)
+-- >> กู้แค่ 90% ของราคาที่ธนาคารประเมิน ส่วนเกินหามาจ่ายเพิ่มเอง
+-- >> เปลี่ยนไปขอกู้กับธนาคารอื่น

ถ้าธนาคารอนุมัติสินเชื่อ (ผ่าน)

1) ธนาคารจะนัดหมายเพื่อไปทำเรื่องโอนและจดจำนองที่กรมที่ดิน และทำสัญญาสินเชื่อที่ธนาคารสาขาที่ทำเรื่องขอกู้ไว้
2) ในวันนัดหมาย เราต้องเตรียมเงินไปชำระค่าธรรมเนียมและอากร ในการทำเรื่องโอนและจดจำนอง (พนักงานจะแจ้งให้ทราบตอนนัดหมาย ถ้าพนักงานไม่แจ้ง ให้รีบสอบถามก่อน)
3) ในวันนัดหมาย ให้พาเจ้าของที่ดิน (ตามโฉนด) และเจ้าบ้านไปด้วย (เจ้าบ้านที่ระบุอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะซื้อ) เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะถามความเห็นชอบจากเจ้าบ้านด้วย

** อย่าตกใจ ถ้าพบว่ามูลค่าเงินกู้มีมากกว่าที่เราขอกู้ เพราะเราต้องจ่ายเบี้ยประกันชีวิตของผู้ขอกู้เองด้วย (ถ้าผู้ขอกู้เสียชีวิต ธนาคารจะปิดสินเชื่อโดยใช้เงินจากประกันชีวิต ผู้รับมรดกบ้านหลังนั้นไม่ต้องผ่อนชำระต่อ) ซึ่งธนาคารอาจจะเพิ่มเงินกู้ในส่วนนี้เข้าไป

** เราจะต้องจ่ายเบี้ยประกันวินาศภัยของบ้านเป็นประจำทุกปี (จนกว่าจะผ่อนหมด) ซึ่งไม่รวมอยู่ในวงเงินกู้ จึงต้องจ่ายแยกต่างหาก สอบถามกับพนักงานให้ดี

การพิจารณาสินเชื่อ

- โดยทั่วไปจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขอกู้ต้องมีอายุงานกับบริษัทไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี (บริษัทปัจจุบัน หรือบริษัทก่อนหน้าก็ได้)
- ธนาคารจะพิจารณาจาก "ความสามารถในการชำระหนี้" ของผู้ขอกู้

ความสามารถในการชำระหนี้

- ความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละเดือน โดยพิจารณาจากเงินเดือน, รายได้ (นอกจากเงินเดือน), และรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (statement)
- หักลบด้วย หนี้สินอื่นที่เคยกู้กับสถาบันการเงิน (ทุกแห่งภายในประเทศไทย), หนี้ผ่อนชำระทรัพย์สิน (บ้าน, รถ, เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ), หนี้บัตรเครดิต, และการค้ำประกันให้กับหนี้สินของผู้อื่น

ข้อมูลหนี้สินเหล่านี้ ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลกับเครดิตบูโร (credit bureau)

ดังนั้น ถ้าเป็นหนี้นอกระบบก็จะไม่ถูกตรวจสอบ

เกร็ดการขอกู้

ความสนิทสนมคุ้นเคยกับพนักงานธนาคาร มีส่วนช่วยได้มาก
ธนาคารเล็ก หรือสาขาที่ห่างไกลความเจริญ มีโอกาสขอกู้ได้สูงกว่า (สาขาต้องทำยอด)
การทำเรื่องกู้ให้บอกว่า ซื้อเพื่อใช้อยู่อาศัยเอง จะได้ดอกเบี้ยถูกกว่ากู้ทั่วไป

+-- เราอาจจะต้องย้ายตัวเอง (ผู้ขอกู้) ไปเป็นผู้อยู่อาศัยในทะเบียนบ้านด้วย (ให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อก่อน ค่อยย้ายเข้า) ให้สอบถามพนักงานดู เพราะเขาอาจลืมบอก
+-- หลังจากทำสัญญากู้เสร็จแล้ว ย้ายออกได้เลย ธนาคารไม่สนใจแล้ว

หากวงเงินกู้ 90% ของราคาซื้อขาย(จริง)นั้นไม่เพียงพอ จะใช้วิธีซิกแซกก็พอได้

+-- คุยตกลงกับคนขายว่า ขอเพิ่มมูลค่าที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้วงเงินกู้เพียงพอ (90% ของราคาซื้อขาย) แต่มูลค่าที่จะจ่ายจริงเท่าเดิม
+-- ทำสัญญาฉบับมูลค่าซื้อขายจริงด้วย
+-- สัญญาฉบับซิกแซกใช้เฉพาะทำเรื่องขอกู้เท่านั้น ให้ทำฉบับเดียว และเราเป็นคนเก็บ อย่าให้ผู้ขายมีไว้ครอบครอง ไม่ว่าจะสำเนาหรือฉบับจริง
+-- อย่าให้ธนาคารรู้ และคุยตกลงกันให้จบก่อนเริ่มติดต่อขอกู้

พนักงานอาจจะขอให้เราทำประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์เพิ่มเติม (คนละตัวกับประกันชีวิตที่พูดถึงข้างบน)

+-- อันนี้ไม่บังคับ เป็นเรื่องแล้วแต่จะต่อรอง แต่อาจมีผลต่อความเอาใจใส่ในการให้บริการของพนักงาน
+-- ธ.กสิกรไทย เคยเจอแบบ 15/7 (จ่าย 7 ปี คุ้มครอง 15 ปี มีเงินสะสมจ่ายคืน) เบี้ยประกันปีละประมาณ 20,000 บาท

ถ้าสงสัยอะไร ให้สอบถามกับพนักงานโดยตรงได้เลย พนักงานมีผลกับการขอกู้มาก ถ้าเจอพนักงานที่ให้บริการ, ให้คำแนะนำ, และช่วยเดินเรื่องดี ก็ถือว่าโชคดีไป แต่ถ้าเจอพนักงานเรื่องมาก แนะนำให้เปลี่ยนไปติดต่อธนาคารหรือสาขาอื่นแทนโดยด่วน

คำตอบที่จะได้รับ คือ

- ผ่าน
- ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าที่ขอ
- ไม่ผ่าน