หลักประกัน หรือ เงินรายได้ ธนาคารใช้หลักเกณท์อะไรในพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ?

          เมื่อไปขอกู้เงิน ผู้กู้อาจจะสงสัยใคร่รู้ว่าที่ตนขอกู้ในวงเงินเท่านั้นเท่านี้ จะได้รับอนุมัติเต็มจำนวนที่ขอไปหรือไม่ ธนาคาร ใช้หลักเกณฑ์ในการอนุมัติกู้อย่างไร โดยทั่วไปจะอาศัยหลักการพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย คือพิจารณาว่าผู้กู้มีจำนวน "เงินรายได้" ที่จะชำระหนี้ได้โดยสม่ำเสมอ ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ และธนาคารจะต้องมีทรัพย์สินทีมีมูลค่าคุ้มหนี้อยู่เสมอ จำนองเป็น "หลักประกัน" เพื่อว่าในกรณีที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ก็สามารถบังคับเอาจากหลักประกันได้ จากหลักดังกล่าว ธนาคารจึงมักจะกำหนดเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อ ดังนี้

1. หลักความสามารถในการชำระหนี้

        ธนาคารจะวิเคราะห์ผู้กู้ ว่าจะสามารถชำระหนี้ได้หรือไม่ โดยจะพิจารณา จากรายได้ของผู้กู้ (และผู้กู้ร่วม) เป็นหลัก ทั้งนี้จะพิจารณาให้กู้ประมาณ 20-30 เท่า ของรายได้ เช่น มีเงินเดือนเดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินสูงประมาณ 300,000-600,000 บาท ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะอาชีพ และความมั่นคงของรายได้ ตัวอย่างเช่น หากเป็นข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือลูกจ้างบริษัทเอกชนที่มีกิจการมั่นคง (ดำเนินงานมาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี และมีพนักงานไม่ต่ำกว่า 10 คน) ก็อาจได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงถึง 30 เท่าของเงินเดือน หรือค่าจ้าง ตัวอย่าง เช่น มีเงินเดือนเดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินสูงถึง 600,000 บาท

        นอกจากนี้ยังอาจเพิ่มวงเงิน ได้อีกไม่เกิน 15 เท่าของโบนัส และค่าคอมมิชชันเฉลี่ยต่อเดือน หากเป็นผู้ประกอบการอิสระที่ประกอบกิจการตรงตามวิชาชีพ หรือคุณวุฒิการศึกษา มีการดำเนินงานมั่นคงเชื่อถือได้ ก็อาจได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงถึง 20 เท่าของรายได้เฉลี่ยรายเดือน หักค่าใช้จ่ายแล้ว แต่หากเป็นผู้ประกอบกิจการรายย่อยที่กิจการไม่มีความมั่นคง และไม่มีการจดทะเบียนการค้าหรือประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน อาจได้รับอนุมัติเงินกู้เพียงประมาณ 15 เท่า ของรายได้หักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น ในกรณีการขอกู้เพิ่ม หรือกู้เพื่อการไถ่ถอนหนี้ (Refinance) ผู้กู้ต้องเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดีเท่านั้น และต้องนำหลักฐาน มาแสดงด้วย

        อนึ่ง สถาบันการเงินบางแห่ง อาจกำหนดว่า "เงินงวดที่จะต้องผ่อนชำระรายเดือน" นั้นจะต้องไม่เกินร้อยละ 25-40 ของรายได้รวมของครอบครัว ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆของผู้กู้ โดยทั่วไป ผู้กู้ที่มีรายได้น้อยจะสามารถกู้ได้ใน สัดส่วนของเงินงวดต่อรายได้รวมที่ต่ำประมาณร้อยละ 25-30 เช่นถ้าผู้กู้มีมีราย ได้เดือนละ 10,000 บาท จะผ่อนได้เดือน ละประมาณ 2,500 - 3,000 บาท แต่ผู้กู้ที่มีรายได้สูงสามารถกู้ได้ในสัดส่วนของเงินงวดต่อรายได้รวมที่ค่อนสูงประมาณ ร้อยละ 30-40 เช่น หากมีรายได้เดือนละ 50,000 บาท จะผ่อนได้เดือนละประมาณ 15,000-20,000 บาท เป็นต้น 

2. หลักประกันเงินกู้

นอกจากวิเคราะห์ในเรื่องความสามารถในการจ่ายแล้วธนาคารจะวิเคราะห์ทรัพย์สินที่นำมาจำนอง เป็นหลักประกันด้วย โดยจะมีการพิจารณา 2 ประเด็นหลักคือ

ก. ความเหมาะสมของหลักประกัน ได้แก่
บ้านหรือที่ดินจะต้องโอนเป็นกรรมสิทธิของผู้กู้ร่วมทุกคน (เว้นผู้กู้ที่เป็นคู่สมรส บิดา มารดา บุตร พี่น้อง)  หากเป็นอาคารต้องสร้างเสร็จแล้วอย่างน้อย 90 % กรณีขอกู้ซื้อที่ดินหรืออาคารจัดสรร ต้องมีสภาพคล่องในตลาดสูง นั่นคือสามารถซื้อขาย เปลี่ยนมือกันได้ง่ายในตลาด โดยสภาพหลักประกันต้องมีถนนคอนกรีต ลาดยางหรือถนนที่มีลักษณะถาวรใช้ได้ทุกฤดูกาล และมีระบบสาธารณูปโภคตามสมควร มีการปักเสาไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ ผ่านที่ดินหลักประกัน และมีน้ำใช้ตามสภาพท้องถิ่น มีการคมนาคมที่สะดวก รถยนต์สามารถเข้าออกได้  กรณีขอกู้ซื้อที่ดินเปล่า เกินกว่า 2 ไร่ ต้องมีการนำเสนอรูปถ่ายที่ดินให้สามารถเห็นสภาพที่ดินและสิ่งแวดล้อม รวมทั้งแสดงแผนผังที่ตั้งว่าอยู่ใกล้ไกลจากแหล่งชุมชนเพียงใด

ข. มูลค่าตลาดของหลักประกัน 
มูลค่าตลาดของหลักประกัน จะต้องสูงกว่าวงเงินกู้มากพอสมควร ทั้งในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตอีกนัยหนึ่ง วงเงินกู้ที่อนุมัติ จะต้องต่ำกว่ามูลค่าประเมินของหลักประกันเสมอไป โดยจะมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 60-80 ของมูลค่าหลักประกัน ทั้งนี้ เพื่อว่าหากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ธนาคารอาจจำเป็นต้องบังคับจำนอง เพื่อขายทอดตลาดทรัพย์สิน และเงินที่ได้มาจากการขายทอดตลาดมีมากพอที่จะคุ้มหนี้ที่มีอยู่กับธนาคาร ดังนั้นจึงเห็นได้ว่ายิ่งสัดส่วนมูลค่าเงินกู้ต่อหลักประกัน (Loan-to-value ratio) น้อยลงมากเพียงใด ธนาคารจะมีความเสี่ยงน้อยลงเพียงนั้น และผู้กู้ก็มีโอกาสกู้ได้มากขึ้นมากเพียงนั้น ตัวอย่างเช่น กรณีของ ธอส.

กรณีหลักประกันเป็นที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมิน แต่ไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย กรณีหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า อาคารพาณิชย์ ห้องชุด ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมิน แต่ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาซื้อขาย 

กรณีรถยนต์เข้าไม่ถึงหลักประกัน หรือหลักประกันอยู่ในแนวเวนคืน หรือสาธารณูปโภคไฟฟ้า ห่างจากหลักประกันเกิน 100 เมตร ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของราคาประเมิน

3. คุณสมบัติอื่นของผู้กู้

        นอกจากการวิเคราะห์ในเรื่องรายได้ และหลักประกันแล้ว ธนาคารอาจพิจารณาคุณสมบัติอื่นของผู้กู้ด้วย เช่น กำหนดว่า - อายุของผู้กู้ เมื่อรวมกับจำนวนปีที่ขอกู้แล้วจะต้องไม่เกิน 70 ปี เช่น ผู้กู้อายุ 45 ปี จะกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี ถ้าอายุ 50 ปี จะกู้ได้ไม่เกิน 20 ปี เป็นต้น

        ผู้กู้ร่วมนอกจากผู้ที่เป็นคู่สมรส บิดามารดา พี่น้อง หรือบุตรแล้ว จะมีผู้กู้ร่วมคนอื่นได้อีกไม่เกิน 1 คน ผู้กู้ร่วมที่มิใช่คู่สมรสและบุตร จะต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ที่จำนองด้วย ในกรณีทีผู้กู้ขอกู้เพื่อซ่อมแซมต่อเติม หรือกู้เพื่อไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผู้กู้ต้องมีประวัติการชำระหนี้ดีมาก่อน 

4. เงื่อนไขอื่นของธนาคาร

       นอกจากปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวแล้ว อาจกำหนดเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติมอีก เช่น การกำหนดวงเงินกู้ขั้นต่ำ หรือขั้นสูงสุดที่จะให้กู้ได้  การงดการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่ดินว่างเปล่า