1. ถ้ายังไม่เห็น..อย่าจอง ต้องเห็นอะไรบ้างก่อนตัดสินใจจอง
- โฉนด/เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน
- หนังสืออนุญาตจัดสรร/ปลูกสร้าง
- แผนผังโครงการ/รายการทรัพย์ส่วนกลาง
- บ้าน/แบบแปลน
2. ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญา..อย่าเซ็น มาตรฐานสัญญาที่อยู่ภายใต้ควบคุมของ สคบ./คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
- วัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ห้องชุดทั้งอาคาร (เฉพาะคอนโดฯ)
- รายการทรัพย์ส่วนกลาง
- วันปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์
- การผิดนัดชำระเงินดาวน์และการบอกเลิกสัญญา
- ผู้ออกค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมโอนและค่ามาตรวัดน้ำ-ไฟ
3. ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบ..อย่าโอน ตรวจสอบอะไร..ก่อนโอน
- ตรวจมิเตอร์น้ำ/ไฟ/โทรศัพท์ (ดูตัวเลขหน่วยการใช้และผู้รับผิดชอบ)
- ตรวจโฉนดที่ดิน
- ตรวจคุณภาพการก่อสร้าง (ตรงตามแบบแปลน/แตก/ร้าว/รั่ว)
- ตรวจระบบสาธารณูปโภค (น้ำประปา/ไฟฟ้า/บำบัดน้ำเสีย/ระบายน้ำทิ้ง)
- ตรวจสอบกฎระเบียบการอยู่อาศัย (การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง/การใช้แก๊ส/การออกเงินกองทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง)
ดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น เป็นแค่จุดเริ่มต้นง่ายๆของการมีบ้านสักหลัง อย่าลืมเรื่องเหล่านี้เป็นอันขาด เพราะจะทำให้คุณเสียเวลาแล้วอาจจะทำให้คุณเสียเงินเสียทองมากมายก็เป็นได้ รอบคอบไว้ดีกว่า
ลองไปดูรายละเอียดกันว่า 3 ข้อที่กล่าวมานี้เป็นยังไง และต้องทำแบบไหนถึงจะตรงตามนี้บ้าง
1. ถ้ายังไม่เห็น..อย่าจอง ต้องเห็นอะไรบ้างก่อนตัดสินใจจอง
เป็นที่ตระหนักกันมานมนานว่า “บ้าน” เป็นหนึ่งในปัจัยที่มนุษย์ทุกเชื้อชาติในโลกนี้มีความจเป็นต้องมีอย่างน้อย ๆ ครอบครัวละหนึ่งหลัง แต่กว่าจะขวนขวายหามาครอบครองได้ไม่ใช่จะง่ายๆ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็เพราะนอกจากราคาจะสูงกว่าสินค้าอื่น ๆ หลายสิบเท่าแล้ว ยังมีองค์ประกอบในการพินิจพิจารณาอีกมากมาย โดยเฉพาะการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยบนผืนแผ่นดินด้ามขวานทอง
“บ้าน..ถ้ายังไม่เห็นอย่าจอง..ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญาอย่าเซ็น..ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบอย่าโอน” บอกกลวิธีเพียงสั้น ๆ แค่นี้บางท่านเข้าใจทะลุปรุโปร่งแต่หลายสิบรายอาจจะงง
ไม่เป็นไรครับจะรู้แล้วหรือจะคิ้วย่นทำหน้าสงสัยอ่านถึงบรรทัดสุดท้ายเชื่อว่าคงกระจ่างแน่นอนไม่งั้นก็อาจจะออกอาการหนักกว่าเดิม ที่บอกว่า “ถ้ายังไม่เห็นอย่าจอง” นั้น ไม่ได้หมายถึงตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูส่วนอื่นๆ ประกอบด้วย อาทิ
“โฉนดที่ดินและชื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์” ว่าเป็นของใคร ติดจำนองแบงค์และหรือมีภาระจำยอมบันทึกไว้ด้านหลังหรือไม่
“หนังสืออนุญาตจัดสรร” ในกรณีเป็นหมู่บ้านและหากเป็นคอนโดมิเนียมก็ควรขอดูใบยืนยันการอนุมัติให้ปลูกสร้างประกอบด้วย
“แผนผังโครงการและรายการทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน” ก็ควรขอดูให้เห็นกับตา มีจำนวนกี่สิบกี่ร้อยยูนิตและจัดวางตรงไหนอย่างไร โดยเฉพาะบริการสาธารณะ ไม่ว่าส่วนพักผ่อน ไม่ว่าสโมสร คลับเฮ้าส์ และไม่ว่าระบบสาธารณูปโภค ฯลฯ
“แบบแปลนพิมพ์เขียวของบ้านของอาคาร” ก็ต้องเห็นก่อนตัดสินใจจ่ายเงินจอง ไม่เฉพาะโครงการที่คิดจะซื้อช่วงที่แบ่งแปลงขายในกระดาษเท่านั้น แม้บ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็ต้องขอดูให้ละเอียดรอบคอบ
2. ถ้าไม่ตรงตามมาตรฐานสัญญา..อย่าเซ็น มาตรฐานสัญญาที่อยู่ภายใต้ควบคุมของ สคบ./คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
ปัจจุบันทั้งบ้านติดพื้นดินและห้องชุดลอยฟ้าเขาเพิ่งมีกฎกติกาประกาศบังคับใช้ใหม่ ๆ หมาด ๆ
ประเภทผู้ขายเขียนข้อตกลงเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับตัวเองฝ่ายเดียวไม่มีอีกแล้ว สัญญาจะซื้อขายใหม่นั้นสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ “สคบ.” และคระกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเขาบังคับให้ดีเวลลอปเปอร์บ้านจัดพิมพ์ตามมาตรฐานที่กำหนดเหมือน ๆ กันทั่วประเทศ ซึ่งมีสาระสำคัญหลายประการ เช่น
“วันปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนสิทธิ์”
“การนับว่าผู้ซื้อค้างชำระเงินดาวน์แบบไหนถือว่าผิดนัดและบอกเลิกสัญญายึดหรือคืนเงินซึ่งกันและกัน”
“รายการทรัพย์สินส่วนกลางและบริการสาธารณะของหมู่บ้านหรือของอาคารชุด”
“วัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ห้องชุดทั้งแท่งในกรณีเป็นคอนโดมิเนียม” ว่า จัดไว้ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์และหรือสำนักงาน ฯลฯ
“ผู้ออกค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะรวมทั้งค่าธรรมเนียมโอนและค่ามิเตอร์น้ำไฟ” ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้ควักกระเป๋าคนละเท่าไหร่ก็ต้องระบุให้ชัดเจนด้วยเช่นกัน
ในกรณีผู้ประกอบการแกล้งลืมหรือโยกโย้เขียนเป็นอื่น หากไม่เป็นคุณกับผู้ซื้อถือว่าประโยคและวรรคตอนนั้น ๆ เป็น “โมฆะ” ไม่มีผลบังคับใช้
เช็คธนาคารผ่อนเงินดาวน์ครบทุกงวดผ่านเรียบร้อย บ้านก็ปลูกแล้วเสร็จตรงตามกำหนดวันเวลาพร้อมโยกย้ายเข้าไปกินอยู่หลับนอนได้ แต่โปรดใจเย็น ๆ ควร “ตรวจสอบก่อนทำนิติกรรมโอน” ให้ละเอียดครอบคอบเสียก่อน
ในชั้นนี้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลาย ๆ ท่านมีความช่ำชองและเชี่ยวชาญพอสมควรไม่ต้องแนะนำ แต่บางรายเพิ่งมีประสบการณ์เป็นครั้งแรกไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน จะสาธยายแจกแจงทีละประเด็น
3. ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบ..อย่าโอน ตรวจสอบอะไร..ก่อนโอน
ทันทีที่ได้รับจดหมายนัดโอน โปรดติดต่อกลับเพื่อกำหนดวันเวลาตรวจรับมอบร่วมกัน และอย่างแรกหลังจากไขกุญแจเปิดรั้วหรือประตูบ้านควรเดินตรงดิ่งไปที่ “มิเตอร์น้ำประปาและมิเตอร์ไฟฟ้า” เพื่อดูหมายเลขที่ให้ตรงกันและ “บันทึกหน่วยการใช้” ในขณะนั้น
อย่าคิดว่าไม่สำคัญ เคยมีปัญหาเกิดขึ้นบ่อย ๆ ที่เพิ่งเซ็นโอนหมึกยังไม่ทันจางและยังไม่ทันโยกย้ายเข้าพักอาศัยแต่ได้รับบิลแจ้งหนี้ค่าน้ำค่าไฟหลายสตางค์
ที่ซวยกว่านั้นพอจะขนฟูก เตียงนอนต้องเปลี่ยนใจกระทันหัน เหตุเพราะมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟถูกตัดเนื่องจากค้างชำระต้องหาฤกษ์หายามใหม่โกลาหล
ถัดมาโปรดตรวจหมายเลขเข็มหมุดหลักเขตที่ดินทั้งสี่ทิศ เพราะมีบ่อยไปที่บ้านหลังที่ซื้อขายกับโฉนดเป็นคนละแปลง
หลักจานั้นค่อยเดินเลาะรอบ ๆ อาคารตรวจสอบรอยทรดแตกร้าวหรือคุณาภพการฉาบปูนทาสีและถ้าจะให้ดีควรแอบย่องไปช่วงหลังฝนตกใหม่ ๆ เพื่อดูว่ามีน้ำรั่วซึมหรือไม่เถอะ…หากวันนัดหมายตรวจรับมอบเป็นช่วงหน้าร้อนลองใช้วิชารมารควักกระป้าจ่ายให้คนงานผู้รับเหมาแถว ๆ นั้นแอบหิ้วน้ำปีนขึ้นไปเทราดหลังค่าสักถังสองถังก็ไม่น่าจะผิดกติกาใด ๆ
เสร็จเรียบร้อยค่อย ๆ กดชักโครกและเปิดน้ำเปิดไฟไล่ให้ครบทั่วบ้าน รวมทั้งเปิดฝาท่อระบายน้ำทิ้งจุดที่เชื่อมต่อกับถนนซอยว่ามีการไหลผ่านสะดวกหรือเปล่า ทั้งนี้ทั้งนั้นเคยมีเหมือนกันที่ผู้รับหมาไม่ต่อเชื่อมท่อให้ถึงกัน อยู่ไม่ทันข้ามสัปดาห์มีน้ำท่วมขังหลังครัวตั้งครึ่งเข่าแน่ะ
รายการสุดท้ายก่อนถึงวันนัดหมายทำการโอนอย่ามลึมตรวจสอบกฎระเบียบการอยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดลอยฟ้า เคยมีปัญหานักต่อนักแล้วทั้งเรื่องห้ามเลี้ยงหมาเลี้ยงแมว ทั้งห้ามใช้แก๊สหุงต้ม ทั้งการเรียกเก็บเงินกองทุนและทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนรายปี บางที่บางแห่งถึงขั้นทะเลาะโต้เถียงกันลั่นเพราะไม่รู้มาก่อน สุดท้ายก็ต้องปิดป้ายประกาศขายด้วยความชอกช้ำระกำใจก็มีให้พบเห็นออกเยอะไป
ทั้งหมดทั้งปวงคือปัญหาที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้านซื้อคอนโดในปัจจุบัน ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ทุกท่านทราบดี เพียงแต่ะกล้าชูประเด็นเหล่านี้เสนอให้ลูกค้าเป็นผู้พินิจพิจารณาครบทุกขั้นตอนหรือไม่เท่านั้น
ส่วนใหญ่แทบทุกโครงการจะกล้าท้าทายให้ผู้บริโภคตรวจสอบในบางเรื่องบางประเด็นและบางสถานการณ์ อย่างเช่น “บ้าน..อย่าซื้อถ้าไม่เห็น” จะพบโฆษณาประชาสัมพันธ์ทำนองนี้ก็เฉพาะอีตอนขายยากเหลือค้างบานเบอะในยุคนี้นี่แหละ
จะว่าไปอีกทีนักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับนักการเมืองนับวันอุปนิสัยใจคอแลพฤติกรรมจะคล้ายกันเข้าไปทุกที โดยเฉพาะการพูดความจริงตอนขายหรือตอนหาเสียงเพียงครึ่งเดียว…